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제주도, 이어도CC 공유지 39만㎡ 회수 소송...6단계 제도개선에 '공유지 매각 요건' 강화 

제주도가 옛 북제주군 시절 민간 사업자에 매각한 공유지를 약정해제권을 내세워 사상 첫 법적 회수 절차에 착수하면서 법원의 판단에 관심이 모아지고 있다.

제주지방법원 제3민사부(허일승 부장판사)는 최근 제주도가 이어도컨트리클럽(주)을 상대로 제기한 부동산처분금지 가처분 신청에서 원고의 청구를 받아들였다.

사건의 발단은 2003년 故 신철주 북제주군수 시절로 거슬러 올라간다. 당시 이어도컨트리클럽은 제주시 구좌읍 덕천리 거문오름 인근 155만5264㎡ 부지에 골프장(36홀)과 콘도(127실) 건설을 계획했다.

이어도컨트리클럽는 2003년 9월17일 개발사업시행 승인을 받고 2004년 11월과 2005년 10월 사업부지 내 공유지 27필지 39만624㎡를 사들였다. 매수액은 39억4700만원이다.

사업비 2084억원을 확보하지 못한 이어도컨트리클럽은 착공기한을 2차례 연기하고 개발사업 시행기간을 3차례 늦췄으나 사업진척을 보이지 못했다. 공정률 0.3%에서 멈췄다.

결국 이어도컨트리클럽은 2016년 9월8일 제주도에 개발사업시행 승인 자진취하서를 제출했다. 이에 제주도는 청문절차를 거쳐 그해 10월28일 승인취소를 공고했다.

문제는 사업취소에 따른 공유지 활용방안이다. 제주도는 사업자측에 공유지 반환을 요구했지만, 이어도컨트리클럽은 다른 사업 추진 등을 이유로 이를 거부했다.

故 신철주 북제주군수는 공유지 매각과정에서 사업취소에 대비한 환매특약을 체결했다. 사업이 계획대로 진행되지 않을 경우 북제주군이 사업자로부터 땅을 다시 사들인다는 내용이다.

다만 환매 특약 기준을 민법 기준인 5년에 맞추면서 환수가 애매해졌다. 민법상 환매특약 유효기간은 5년으로 제한하고 있다.

쟁점은 당시 계약을 민법상 환매권 특약으로 볼지 여부다. 환매권이 아닌 약정해제권을 인정하면 사업취소승인이 이뤄진 지난해 10월부터 10년간 말소등기 청구가 가능하다.

제주도는 고문변호사 등의 자문을 거쳐 약정해제권 인정을 위한 법적 판단을 받아보기로 했다. 이를 위해 공유지 제3자 매각을 막기 위한 가처분 신청부터 제기했다.

법원이 이를 받아들이면서 이어도컨트리클럽은 본안소송 판결 전까지 사업부지 내 공유지 27필지에 대해 매매나 증여, 전세권, 저당권 등 일체의 처분행위를 할 수 없다.

공유지 매각 논란은 이번이 처음은 아니다. 제주도 1호 투자진흥지구인 제주동물테마파크도 2004년 사업자가 옛 북제주군으로부터 공유지 24만7800㎡를 22억원에 사들였다.

사업자는 자금난에 처하자 주식을 매각했다. 경영권을 승계한 업체는 공유지를 포함한 사업부지를 210억원에 매각하는 절차를 진행중이다. 그 사이 땅값은 5배 이상 치솟았다.

서귀포시 섭지코지 일대 성산포해양관광단지도 공유지를 포함한 미개발 토지 3만7800여㎡가 2012년 3월 중국 업체에 매각되기도 했다. 사업자는 토지매각으로 40억원을 챙겼다.

2002년부터 2015년까지 관광개발사업자에 넘어간 공유지만 854만6000㎡에 이른다. 매각 당시 환매특약을 내걸었지만 5년이 지난 경우 환수 자체가 어렵다.

공유지 매각 논란이 불거지자 제주도는 제주특별법 6단계 제도개선 과제로 ‘국공유지 매각시 사업계획의 70% 이상을 달성해야 한다’는 법조문을 신설해 규제강화에 나섰다.

제주도 관계자는 “매각 당시 환매 특약에 대한 법조계의 해석이 달라 최종적으로 법적 판단을 받기로 했다”며 “본안 소송 결과에 따라 회수 여부가 결정될 것”이라고 말했다.

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