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[초점] 법원, 15개 행정처분 모두 무효 판결...토지주 절반인 190명 소송 제기 45만㎡ 넘어
 
법원이 제주 예래휴양형주거단지 조성 사업의 각종 인허가에 대해 무효라고 판단하면서 토지주 수백여명의 무더기 소송 등 후폭풍이 만만치 않을 전망이다.
 
토지를 강제 수용한 제주국제자유도시개발센터(JDC)와 수천억원대 손해배상 청구 소송을 제기한 버자야그룹의 법적 대응에도 변화가 불가피해졌다.
 
제주지방법원 제1행정부는 토지주 8명이 제주도와 서귀포시를 상대로 제기한 도시계획시설사업 시행자 지정 및 실시계획인가 처분 취소소송에 대해 13일 원고 전부 승소 판결했다.
 
재판부는 2015년 3월 대법원의 토지수용재결 무효 판결에 따른 인가처분 무효 의견을 반영해 제주도와 서귀포시의 인허가 등 총 15개 각종 행정처분이 모두 무효라고 판단했다.
 
예래휴양형주거단지는 1997년 서귀포시가 해당 부지 약 40만㎡를 유원지로 지정하는 도시계획시설을  결정하면서 시작됐다. 2003년 서귀포시는 사업시행예정자로 JDC를 지정했다.
 
JDC는 2005년 10월 서귀포시로부터 유원지개발사업 시행승인을 받고 도시계획시설사업실시계획 인가를 이끌어 냈다. 이듬해 JDC는 토지매수를 마치고 2007년 부지조성에 나섰다.
 
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2009년 사업자가 JDC에서 (주)버자야제주리조트로 바뀌고 투자진흥지구 지정도 이뤄졌다. 제주도는 더 나아가 2010년 11월 관광단지 지정 및 조성계획 승인 고시까지 해줬다.
 
토지주들은 JDC가 2006년 12월 강제수용 절차를 마무리하자 이듬해 제주도지방토지수용위원회와 JDC를 상대로 토지수용재결처분 취소 청구소송을 제기했다.
 
대법원이 2015년 3월 ‘예래휴양형주거단지 사업 인가처분은 그 하자가 명백해 당연 무효이고 이에 기초한 토지수용재결도 무효’라고 최종 판단하면서 사업은 일대 전환점을 맞았다.
 
토지주들은 대법원 판결을 내세워 자신들의 땅에 대한 ‘관광단지 지정 및 조성계획 승인(변경)’과 ‘도시계획시설 사업시행자 지정 및 실시계획 인가’가 부당하다고 주장했다.
 
무효라고 주장하는 제주도와 서귀포시 행정처분만 15건에 달했다. 토지주들은 예래휴양형주거단지 조성을 위한 사업승인과 이후 변경처분도 모두 무효라며 2015년 10월 소송을 냈다.
 
법원이 이마저 받아들이면서 각종 인허가 근거로 2006년까지 이뤄진 JDC의 토지수용은 사실상 효력을 잃게 됐다. 토지주들은 이에 대비해 무더기 토지 소송을 준비해 왔다. 
 
토지주들이 환매와 소유권이전등기, 말소 등 JDC를 상대로 제기한 토지 소송만 15건에 이른다. 현재 소송 참가자는 사업부지 전체 토지주 405명 중 절반에 이르는 190명이다.
 
예래휴양형주거단지 전체 부지 74만1192㎡ 중 송사에 휩싸인 토지는 45만2000㎡다. 3.3㎡당 20만원을 단순 적용해도 400억원에 육박한다. 실제 가치는 1000억원을 웃돌 전망이다.  
 
JDC는 그동안 이 사건 인가처분의 효력은 대법원 판결과 별도로 행정소송 판결로는 아직 상실되지 않았고, 토지수용이나 협의매매에 대한 효력도 아무런 변동이 없다며 맞서왔다.
 
반면 토지주들은 대법원의 판결로 이미 소급적 형성효가 발생했다고 주장했다. 형성효는 처분청이나 행정심판기관의 취소를 기다릴 필요없이 당연히 효력이 상실된다는 의미다.
 
법원이 토지주들의 주장을 받아들이면서 JDC는 토지주의 추가 소송에 대응해야 할 처지에 놓였다. 토지주들이 최종 승소하면 사업부지 대다수를 원토지주들에게 돌려줘야 한다.
 
사업재개를 위해 토지를 다시 매입하더라도 비용이 문제다. 토지수용 이후 10년간 지가가 치솟으면서 매입비용이 수천억원까지 뛰어오를 가능성도 있다. 
 
버자야제주리조트의 경우 인허가 절차를 처음부터 다시 밟아야 한다. 이는 버자야그룹이 예래휴양형주거단지 개발 사업에 다시 참여한다는 전제조건이 선행돼야 한다.
 
버자야제주리조트는 은행에서 빌린 돈 1070억원을 갚지 못한채 2013년 약정서에 따라 전체 사업부지 74만㎡ 중 1단계 사업부지를 제외한 나머지 65만㎡를 JDC에 이미 넘겼다.
 
JDC는 제주특별법 제406조 제2항을 손질해 유원지의 범위에 관광시설을 포함시키고 유원지 시설의 결정과 구조, 설치기준에 관한 사항을 도조례로 정하도록 제도개선에 나섰다.
 
버자야측 입장에서는 사업을 재추진할 수 있는 길이 열렸지만 토지수용 등의 책임을 물어 2015년 11월 JDC를 상대로 3500억원대 손해배상 청구 소송을 내면서 갈등을 빚고 있다.
 
JDC측은 사업 재추진을 위한 물밑 협상을 진행중인 것으로 알려졌다. 반면 버자야제주리조트는 토지주들과의 토지분쟁 해결을 선결조건으로 내세우며 JDC를 압박하고 있다.
 
이번 소송결과에 따른 토지주들의 반응에 따라 JDC의 대응도 달라질 전망이다. JDC는 이미 올해 예래휴양형주거단지 사업비로 339억원을 책정해 토지 분쟁에 대비하고 있다.
 
예래휴양형주거단지는 버자야제주리조트가 서귀포시 예래동 일원 74만4205㎡ 부지에 2017년까지 2조5000억원을 투자하는 세계적 수준의 주거단지를 조성하는 개발사업이다.
 
시행사의 자금난과 대법원 판결 등을 이유로 2015년 7월부터 공사가 전면 중단되면서 1단계 사업인 곶자왈 빌리지 현장은 2년 넘게 방치되고 있다.
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