JDC-디알엠시티 '법정 공방'…시행사 ‘임대공급’ 시도에 JDC 가처분 신청 '응수'

제주첨단과학기술단지 내 신축 예정인 '제주 꿈에그린' 아파트가 법정 공방에 휩싸이면서 논란이 커지고 있다. '특별공급' 등 공급 방식을 둘러싼 JDC와 시행사 간 갈등과 복잡한 셈법으로 자칫 계약해지와 아파트 건설 무산 가능성까지 제기되는 상황이다.

8일 JDC에 따르면 사업시행사인 (주)디알엠씨티는 오는 12일 까지 기존 신탁에 대환대출을 마무리 짓고 대주단을 임대분양전문업체로 변경할 계획인 것으로 알려졌다. JDC는 디알엠시티가 임대공급을 위한 본격적인 움직임에 나선 것으로 판단하고 있다.

앞서 지난해 10월 디알엠시티의 남우현 대표는 <제주의소리>와 통화에서 “임대로 전환하는 방안을 고려하고 있는 것은 맞다”고 밝힌 바 있다.

지난 달 11일 총 759세대 중 410세대만 3.3㎡당 965만원이라는 높은 가격으로 제주시에 분양가 심사를 신청한 상태여서, 나머지 349세대는 사실상 임대로 분양하려는 것으로 풀이된다. 

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▲ 제주첨단과학기술단지 내 한화 ‘꿈에 그린’ 아파트 조감도.

가처분신청에 휘말린 ‘꿈에그린’

이미 작년 말 소송전이 시작됐다.

재작년 9월 디알엠시티는 하나자산신탁을 통해 신탁 절차를 밟았다. 신탁은 위탁자가 특정한 재산권을 수탁자에게 이전하거나 특정한 목적을 위해 재산권을 처분하게 하는 법률관계다. 최근에는 임대공급전문업체로 대주단을 변경할 구상을 하고 있는 것으로 알려졌다.

JDC는 이에 지난 12월 4일 하나자산신탁을 상대로 부동산처분금지가처분 신청을 제기했다. 허락없이 타 시행자에게 권리나 소유권 설정을 할 수 없다는 취지다. 결국 JDC의 허락을 받지 않고 하나자산신탁으로 신탁을 했다는 점, 과기단지 내 입주기업 직원들을 위한 10% 특별분양을 이행하지 않았다는 점을 문제 삼았다.

법원이 작년 12월 15일 이를 받아들이자, 하나자산신탁은 같은 달 25일 이의신청을 냈다. 이 가처분 이의 신청에 대한 법원의 결정은 오는 11일 내려진다.

JDC의 이번 가처분 신청은 디알엠시티가 사업파트너를 임대분양전문업체 등으로 변경하려는 시도를 막는 성격이다. 오는 11일 법원이 JDC 손을 들게되면 디알엠시티는 임대 전환 계획에 결정적인 장애물을 만나게 되는 셈. 일방적인 임대 전환을 막기 위한 JDC의 압박카드다.

반면 디알엠시티가 이길 경우 JDC는 곧바로 특별분양, 그리고 임대가 아닌 일반분양을 요구하는 본안 소송에 들어갈 방침이다. 법적 공방이 장기화되는 것이다. 이 과정에서 또 다른 가처분신청이 제기돼 공사 중단을 요구할 가능성도 있다.

결국 현재로선 제주첨단과기단지 내 '꿈에그린'이 언제 분양될지 장담할 수 없는 상황이다.

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▲ 작년 11월 15일 촬영한 제주첨단과학기술단지 내 '꿈에그린' 건설 예정지. 지난 9월말 펜스 설치 등 주변정리가 이뤄진 것 말고는 공사가 진행되지 않고 있다. ⓒ제주의소리

'분양'에서 '임대' 전환 고려, 왜?…핵심은 '고분양가'

이 시점에서 주의깊게 봐야할 것은 디알엠시티가 왜 임대 공급을 검토하고 있냐는 점이다. 일반분양과 달리 임대로 공급할 경우 당장 자금 수급이 원활하지 않으면서 사업자에겐 부담이 되기 마련이다.

전문가들은 임대로 일단 공급하고 추후 분양 전환 시 분양가를 비교적 자유롭게 산정할 수 있다는 점에 무게를 둔다.

임대 공급 시 일정 기간이 지나면 일반분양으로 전환이 가능한데 이 때는 공공택지라도 분양가상한제의 적용을 받지 않고 감정평가액에 따라 분양가를 결정하게 된다. 감정평가액이 시세를 감안하는 만큼 분양가가 치솟을 가능성이 높다. 최근 제주 부동산 경기의 흐름이 여기에 더욱 힘을 싣는다.

부동산전문가 A씨는 “임대 후 분양 전환을 통해 이미 얻은 택지를 최대한 활용해 이익을 뽑겠다는 생각으로 보인다”며 “감정평가사는 주변 시세를 적용하게 된다. 값이 뛰어오를 가능성이 높다. 디알엠시티도 이 부분을 노리는 것 같다”고 말했다.

공인중개사 B씨는 “이미 410세대는 분양, 349세대는 임대 공급이라는 게 업계에서 기정사실화 되고 있다”며 “이익이 없는 데 분양을 임대로 돌리지는 않는다. 몇 년 뒤 그 이득을 취하자는 목적”이라고 말했다.

표면적으로 디알엠시티는 410세대에 대해서는 ‘고분양가’, 나머지 349세대에 대해서는 ‘임대 후 추후 고분양가 전환’ 투트랙 전략을 사용하고 있는 셈이다.

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▲ 제주 꿈에그린은 당초 작년 9월 분양예정이었으나 4개월째 차일피일 일정이 미뤄지고 있다. ⓒ 제주의소리

“이미 계약해지 사유 충분”…본안소송 가능성도

그러나 디알엠시티의 계획대로 임대가 이뤄질지는 미지수다.

당장 11일로 계획된 처분금지가처분 이의신청에 대한 법원 판결에서 패배할 경우 임대전문업체 등으로의 대주단 변경이 불가능해지는데, 임대 전문 사업자가 아닌 디알엠시티가 단독으로 임대 공급을 강행하기는 힘들다는 분석이 중론이다.

설령 여기서 승리하더라도 JDC가 곧바로 본안소송을 청구할 방침이어서 디알엠시티가 구상하는대로 쉽게 흘러갈 것으로 보이지 않는다.

특히 디알엠시티가 계속 임대 공급을 시도하거나, 갈등이 장기화 되거나, 가처분에서 패배할 경우 JDC는 ‘계약해지’라는 초강수 카드를 검토하고 있다. 계약해지는 말 그대로 '사업무산'을 의미한다.

JDC 관계자는 “이미 허락을 받지 않고 신탁을 해 계약해지 사유가 충분하다”며 “또 임대공급은 가장 상위법이라고 할 수 있는 산업입지 및 개발에 관한 법률을 위반하는 셈이다. 여기엔 임대공급이란 게 없다”고 말했다.

다만 계약해지가 되더라도 소유권 이전이 원활하게 이뤄지지 않을 경우 본안소송이 필요한 만큼 제주 꿈에그린은 또 다시 법적공방에 휘말리게 된다.

결국, 빠른 시간 내로 양측이 ‘임대 공급 여부’와 ‘산업단지 내 종사자 특별공급’에 대한 타협점을 찾지 못할 경우 법정싸움이 장기화되는 것은 물론, 자칫하면 아파트 건설 계획 자체가 허공으로 사라질 운명에 처한 셈이다.

한편 <제주의소리>는 시행사 디알엠시티 측의 입장을 듣기 위해 수 차례 통화를 시도했지만 전화가 연결되지 않았다. 


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