무주택 서민을 위한 지역주택조합의 문턱이 낮아지면서 제주에서도 주택조합을 통해 내 집 마련을 꿈을 키우는 투자자들이 늘고 있다. 1년 사이 11개 단지에서 2200세대 규모의 개발사업이 추진 중이다. 투자자들의 기대와 달리 사업진척이 더디게 진행되면서 우려의 목소리도 커지고 있다. 독립언론 [제주의소리]가 최근 우후죽순 늘어나는 지역주택조합의 실태와 피해 예방법을 세 차례에 걸쳐 점검해본다. [편집자 주]

지역주택조합는 제주에서 6개월 이상 거주한 무주택자나 소형주택(85㎡ 이하) 세대주 주민 20인 이상이면 설립할 수 있다. 사업계획서상 건설예정 세대수의 절반이상이 조합원이어야 한다.

조합원 모집 과정에서 상당수 업무대행사는 ‘평당 000만원’, ‘2억원대 분양가’ 등 가격 경쟁력을 내세운 현수막을 도로변 곳곳에 설치해 대대적인 홍보 활동을 벌인다. 달콤한 유혹이다. 

이 과정에서 선착순으로 동·호수를 지정한다거나 모델하우스가 아닌 홍보관을 내세우는 경우 일단 의심 해봐야 한다. 일반 전화가 아닌 여러 휴대전화를 사용하는 경우도 마찬가지다.

아파트 동·호수 지정과 분양가격은 주택건설 사업승인과 분양승인을 받아야만 확정할 수 있다. 조합원 모집 과정에서 진행된 동·호수 지정은 법적 효력을 얻기 어렵다.

업무대행사가 내건 유명 아파트 브랜드도 마찬가지다. 업무대행사는 조합원들의 위탁을 받아 수수료를 받고 업무를 대행하는 역할을 한다.

유명 건설사 아파트 브랜드를 홍보수단으로 적극 활용하지만 사업 추진과정에서 얼마든지 바뀔 수 있다. 시공사는 공사비를 받아 건물만 지을 뿐 조합과 관련한 책임은 지지 않는다.

시공사는 조합이 설립된 후 총회를 거쳐 확정된다. 시공사는 언제든 바뀔 수 있고 이 경우 분양가도 변경될 수 있다. 때문에 아파트 브랜드만 믿고 투자를 결정하다 낭패를 볼 수가 있다.

현행 주택법 제11조의2(주택조합업무의 대행 등) 3항 ‘업무대행사는 신의에 따라 성실하게 업무를 수행하고 귀책사유로 조합에 손해를 입힌 경우에는 배상할 책임이 있다’고 규정돼 있다.

주택법에는 배상 책임에 대한 문구만 있을 뿐 형사적 처벌 규정이 없다. 결국 문제가 발생하면 민사를 통해 해결해야 한다. 이 과정에서 피해 입증 역시 조합원들이 몫이다.

사업 부지도 잘 따져봐야 한다. 지역주택조합은 조합원 모집 과정에서 사업 부지의 80% 이상 토지승낙서를 확보해야 한다. 이는 소유권 확보가 아닌 말 그대로 토지사용 권한에 불과하다.

사업계획승인 과정에서는 사업부지의 95% 이상 소유권을 얻어야 한다. 토지주와 매매 관계에 문제가 발생하면 공사는 장기화 될 수 있다. 이 경우 분담금이 늘고 입주 시기도 불투명해진다.

조합원 모집 과정에서 업무대행사가 제기한 사업계획은 확정된 내용이 아니다. 입지가 먼저 눈에 들어왔다면 사업부지에 대한 토지 사용권과 소유 관계 등을 우선 따져보는 것이 좋다.

사업 진행과정에서 의심이 든다면 정보공개 청구 제도를 적극 활용하는 것도 피해를 예방하는 방법 중 하나다.

주택법 제12조(관련 자료의 공개) 2항에는 주택조합사업의 시행에 관한 서류와 관련 자료를 조합의 구성원이 열람·복사 요청을 한 경우 발기인 또는 임원은 15일 이내 제시해야 한다.

공개 자료는 조합 구성원 명부, 토지사용승낙서 등 토지 확보 관련 자료, 연간 자금운용 계획서, 월별 자금 입출금 명세서, 월별 공사 진행 상황에 관한 서류, 분양신청 관련 서류 등이다.

정보공개 청구에 의하지 않거나 차일피일 미룬다면 역시 의심해야 한다.

만약 허위 문서를 공개할 경우 주택법 제102조(벌칙)에 따라 2년 이하의 징역 또는 2000만원 이하의 벌금형에 처해질 수 있다는 점도 알아두면 좋다.

지역주택조합이 추진위 단계에서 각종 부당·위법 행위가 확인될 경우 기망행위로 인한 계약 취소를 주장할 수 있다. 이 과정에서 계약금 문제가 불거질 수 있으니 계약서를 꼼꼼히 확인해야 한다.

조합가입시 일정 기간 후 조합설립 인가를 받지 못한 경우 조합원 탈퇴를 할 수 있다거나 추가 분담금을 내지 않아도 된다는 내용의 확약서나 특약을 받는 것도 피해를 줄이는 방법이다.

국토교통부는 각종 부작용이 발생하자, 지역주택조합 전 단계부터 관리감독을 강화하는 내용의 주택법 개정 등 제도개선을 추진 중이다.

국토부는 조합 자격을 현행 동일 광역생활권, 거주 6개월에서 동일 시·군(연접 포함), 거주 1년으로 높여 원정 가입을 사전에 차단하기로 했다.

주택조합설립인가 과정에서 토지 사용권의 80% 이상인 기준도 토지 소유권의 30% 이상으로 강화한다. 업무대행사의 자본금 요건도 신설하고 제3의 신탁사 위탁운영도 의무화할 예정이다.

조합원 모집 관련 준수사항 및 계약내용의 사전 설명도 의무화하고 30일 이내 이내 조합 가입신청 철회와 납입금 환급 조치도 명문화 하는 등 조합원에 계약해제권도 부여하기로 했다.

제주도 관계자는 “국토부 주거종합계획에 제주도가 건의할 지역주택조합에 대한 제도개선이 포함됐다”며 “법령 시행 전 조합 가입시에는 유의사항을 꼼꼼히 확인해야 한다”고 조언했다.