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최근 제주에서 아파트 입주민들이 건설사를 상대로 한 30억원대 분양전환 부당이득금 반환 소송에서 일부 승소하면서 공공임대아파트 분양전환에 대한 관심이 높아지고 있습니다.

이번 소송은 제주 최대 민간 공공임대주택 사업자인 부영그룹이 2006년부터 순차적으로 분양전환을 추진하는 과정에서 건축비를 높여 막대한 이득을 얻고 있다는 의혹에서 시작됐습니다.

입주민들은 부영이 아파트 분양전환 가격을 산정할 때 건설원가의 일부를 구성하는 건축비를 실제 투입된 건축비가 아닌 표준건축비를 적용해 부당이득을 취했다고 주장했습니다. 

당시 부영은 제주시로부터 분양전환 승인을 받아 임차인들과 분양계약을 체결하면서 표준건축비를 기준으로 분양가를 정했습니다. 표준건축비는 택지비와 건축비를 합친 금액입니다.

소송의 핵심은 분양가격 산정 기준인 건축비를 어떻게 정하느냐 였죠. 당시 임대주택법에는 분양전환시 실제로 투입된 건축비를 확인하기 위한 원가 공개 의무 자체가 없었습니다.

법원은 2016년 10월 1심 선고에서 건축비는 입주자모집승인권자인 제주시가 최초 입주자모집당시 주택가격을 산정하면서 승인한 금액으로 봐야 한다고 해석했습니다.

반면 최근 열린 항소심에서 법원은 부영이 자체적으로 마련한 건물가(최초취득가액)를 실제 건축비로 보고, 감정평가액과의 평균을 최종 분양전환 가격으로 판단했습니다.

일반 분양 아파트와 달리 공공임대주택은 한국토지주택공사(LH) 등 공공형 기관이나 민간건설사가 지은 주택에 매달 임대료를 내다가 일정 기간 뒤 분양을 받는 구조입니다.

도내 첫 공공임대주택은 LH가 1992년 4월 준공한 제주시 아라동의 696세대 아라주공아파트입니다. 이듬해 서귀포시 동홍동에 들어선 400세대의 동홍주공 3단지는 두 번째 사례입니다.

이들 주택의 공통점은 분양전환이 없는 영구임대 아파트라는 점입니다. LH가 제주에서 건설한 임대아파트 대부분은 이처럼 무주택 저소득 서민을 위한 주택공급의 일환입니다.

반면 2010년 9월 지어진 하귀휴먼시아는 올해 10년 임대가 끝나 분양전환 되는 도내 첫 LH 아파트입니다. 2013년 12월 준공된 혁신도시 LH1단지도 두 번째 분양을 검토 중입니다.

관심사는 역시 분양전환 가격입니다. 하귀휴먼시아는 2010년 84㎡ 기본형 분양가격이 1억9500만원이었습니다. 현재 실거래가격은 2배에 가까운 3억5000만원 안팎까지 치솟았습니다.

중문미듬하나로아파트의 경우 59㎡ 세대의 2010년 12월 분양전환 승인 당시 주택 가격이 5600만원이었습니다. 현재는 실거래가격이 1억5000만원을 오르내립니다.

조용하던 도내 임대주택 분양전환 시장에 불을 지핀 건 부영입니다. 부영은 2001년 연동부영2차를 시작으로 2016년 삼화부영 8차까지 15년간 무려 11개 단지의 공공임대주택을 제주에 건설했습니다.

이중 연동부영 2,3,5차, 외도부영 1,2차, 삼화부영 1,3,6차에 대해서는 이미 분양전환이 이뤄졌습니다. 삼화부영 5,7,8차도 입주민 동의를 얻어 순차적 분양전환이 진행될 예정입니다.

지난해 분양전환 된 삼화부영 6차에서는 입주민들이 분양가 인하를 요구하며 단지 곳곳에 현수막을 내걸렸습니다. 화가 난 입주민들은 제주도청까지 찾아 집회를 열기도 했습니다.

임대주택법에 따라 10년 공공임대의 분양 전환가는 감정평가금액 이하로 설정해야 합니다. 5년 공공임대는 조성원가와 감정원가 금액을 더해 반으로 나눈 평균값으로 정해집니다.

문제는 감정평가액입니다. 제주지역 부동산 값이 치솟으면서 분양전환 가격도 고공행진을 하고 있습니다. 10년 임대주택도 조성원가를 반영해 달라는 입주민들의 아우성도 이 때문입니다.

부영과 LH 등 사업자는 임대계약 당시 감정가 산정을 약속한 만큼 이를 수용하기 어렵다는 입장입니다. 정부도 이미 분양전환 된 아파트와 형평성을 이유로 개입을 꺼리고 있습니다.

현행 공공주택 특별법 제50조의3과 민간임대주택에 관한 특별법 제21조의2에는 공공임대주택 분양전환은 대통령령이 정하는 방식에 따라 감정평가금액 이하로 정하도록 하고 있습니다.

정부는 공공임대주택의 분양전환가격 논쟁이 반복되자, 공공분야의 10년 임대 공급을 중단하기로 했습니다. 마지막 물량이 바로 최근 JDC가 공급한 제주첨단과학기술단지 임대아파트입니다.

국토교통부는 앞으로 10년 공공임대아파트를 없애고 30년 이상 장기임대를 늘리기로 했습니다. 기존 입주민들을 위해 분양대금 분할납부 금액을 확대하고 저금리 은행대출도 주선하기로 했습니다.

10년 공공임대주택은 애초에 내 집 마련이 어려운 입주민들이 임대기간 자산을 늘려 분양 받도록 지원하는 제도였습니다. 반면 치솟는 부동산에 도입 취지는 계속 퇴색되고 있습니다.

입주민을 위해 도입한 제도가 오히려 건설사만 배불리게 한다는 지적도 만만치 않습니다. 애초 도입 취지를 살려 내 집 마련과 주거생활 안정을 위한 제도 개선이 필요합니다.

저소득과 청년들의 임대주택 거주를 통해 주거비용을 절약하고 축적된 자산을 발판삼아 더 나은 삶을 살아갈 수 있도록 정부와 제주도의 지원책 마련이 절실한 시점입니다.