제주 부영아파트 분양전환 주민들이 건설사를 상대로 한 부당이득금 소송에 최종 승소했다. 도내 첫 분양전환 승소 판결이자 소송 제기 6년 만에 판결이다.

대법원 민사3부는 부영아파트 입주민 2464명이 (주)부영주택을 상대로 제기한 ‘부당이득금 반환 청구소송’ 5건 중 3건에 대해 1심을 뒤집고 원고 일부 승소한 항소심 판결을 14일 확정했다.

이번 소송은 제주에서 대규모 임대주택 건설사업에 나선 부영그룹이 2006년부터 순차적으로 분양전환에 나서면서 건축비를 높여 막대한 이득을 얻고 있다는 의혹에서 시작됐다.

도내 부영아파트 중 임대에서 분양으로 전환된 노형2차 369명, 노형3차 186명, 노형5차 330명, 외도1차 788명, 외도2차 791명 등 5개 단지 2464명이 2014년 소송전에 뛰어들었다.

입주민들은 부영이 아파트 분양전환 가격을 산정할 때 건설원가의 일부를 구성하는 건축비를 실제 투입된 건축비가 아닌 표준건축비를 적용해 부당이득을 취했다고 주장했다. 

당시 부영은 제주시로부터 분양 전환 승인을 받아 임차인들과 분양계약을 체결하면서 표준건축비를 기준으로 분양가를 정했다. 표준건축비는 택지비와 건축비를 합친 금액이다.

소송의 핵심은 분양가격 산정 기준인 건축비를 어떻게 정하느냐 였다. 당시 임대주택법에는 분양전환시 실제로 투입된 건축비를 확인하기 위한 원가 공개 의무 자체가 없었다.

건축비에 대한 명확한 근거가 없어 업계에서도 산정방식을 두고 표준건축비, 취득세 과세표준으로 신고한 금액, 감정을 통해 정하는 방식 등 다양한 목소리가 나왔다.

2016년 10월 열린 1심 재판에서 제주지방법원 제2민사부는 건축비를 입주자모집승인권자인 제주시가 최초 입주자모집당시 주택가격을 산정하면서 승인한 금액으로 봐야 한다고 해석했다.

감정을 진행하더라도 건축비에 설계비, 감리비, 민간사업자의 이윤까지 더하면 표준건축비를 초과하게 된다며 입주민들의 부당이득금 반환 주장을 받아들이지 않았다.

1심 패소 판결 후 노형3차, 5차 주민 500여명은 항소심 재판이 한창이던 2018년 1월 부영측과 화해권고했다. 외도2차 주민 상당수도 소멸시효 등을 이유로 부영측과 화해권고에 나섰다.

반면 외도 1차와 외도 2차 일부 주민, 노형2차 주민 1000여명은 재판을 이어갔다. 결국 2019년 12월 12월 항소심에서 원심 판결 뒤집혔다.

항소심 재판부는 실제 건축비를 산정하는 방식이 가장 합리적이지만 아파트 준공 후 10년이 지난 시점에 부영이 제공한 자료만으로 실제건축비를 심리하는 것은 불합리하다고 해석했다.

부영이 주장한 감정평가를 통한 추산도 가능하지만 오히려 부영측이 부영그룹 배임 형사사건 재판과정에서 법원에 제출한 ‘부영주택 승계가액 정리’ 문건이 더 타당하다고 판단했다.

이 문건은 국세청이 부영그룹에 대한 세무조사 과정에서 확보한 문서다. 국세청은 이 문건에 적힌 건물가(최초취득가액)를 부영이 지은 전국 아파트의 실제 건축비로 봤다.

재판부는 이 문서와 부영측 관계자들의 법정 진술을 근거로 제주지역 노형, 외도 임대파트 신축공사 당시에도 이 자료를 기초로 실제 건축비를 산정한 것으로 해석했다. 

이 경우 노형2차 20평형(68.85㎡) 실제 건축비는 표준건축비 4611만원보다 낮은 4078만원이 된다. 택지비 1185만원와 감가상각비 -1098만원 적용한 건설원가는 4329만원이다.

분양전환 당시 감정평가에 따른 표준건축비는 8384만원으로 더 높다. 택지비(이자 포함) 1543만원을 더하고 감가상각비 1098만원을 뺀 세대별 상한가격은 8829만원이다.

재판부는 최종 분양전환가격을 실제 건축비(4329만원)와 감정가(8829만원)의 평균인 7810만원이 가장 타당하다고 결론 내렸다.

최종 분양전환가격을 적용하면 노형2차는 1세대당 최대 397만원씩 총 13억8350만원을 돌려받을 수 있다. 외도 1차 16억1570만원과 외도2차 2억5002만원을 더한 전체 반환금액은 31억원4922만원이다.

대법원 확정 판결에 따라 부영주택은 소송에 참여한 주민들에게 법원에서 명시한 금액을 되돌려 줘야 한다.