무주택자가 되기 위한 조건
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[홍용석의 부동산경제] 청약가점제 알아가기(3)

청약가점제는 무주택자에게 우선적으로 주택을 분양하기 위해 만들어진 제도이다. 그래서 무주택자에게 우선적인 권리가 주어진다. 따라서 청약자는 본인이 무주택자에 해당하는지 여부를 먼저 알아보아야 한다. 무주택자의 요건은 입주자모집 공고일 현재 세대주 및 세대원 전원(배우자의 직계존속 포함)이 무주택자 이어야 한다.

무주택자자가 되려면 우선 청약자 본인 소유의 주택이 없어야 한다. 그런데 경우에 따라서는 본인이 주택을 소유하고 있어도 무주택자가 되는 경우도 있다. 공시가격이 5000만원 이하 이고, 전용면적이 60㎡(약 18평) 이하인 1 주택을 10년 이상 보유한 사람이 전용면적 60㎡를 초과하는 주택에 청약하는 경우에는 무주택자로 간주한다. 즉, 청약자 본인이 주택을 한 채 소유하고 있는데, 그 주택이 기준시가 5000만원 이하, 전용면적이 60㎡ 이하인 소형 ∙ 저가 주택이었고,  해당 주택의 보유기간이 10년이 넘은 경우에는 무주택자로 간주된다. 그리고 해당 주택의 보유기간을 무주택기간으로 인정받는다.

예를 들어 보자. A씨는 공시가격이 5000만원, 전용면적 60㎡인 소형주택 1채를 10년 동안 보유하였다. 그리고 새로이 전용면적 60㎡를 초과하는 주택에 청약하려고 한다. 이 경우 A씨는 무주택자로 인정되며, 해당 주택의 보유기간(10년)도 무주택기간에 산정된다.

그럼 이런 경우는 어떻게 될까? 청약자가 공시가격 5000만원 이하, 전용면적 60㎡ 이하인 주택을 1채 보유하고 있었다. 그런데 보유기간이 10년이 채 되지 못한 시점에서 중간에 해당 주택을 처분하고 그 후로는 계속해서 무주택상태로 살아오고 있다. 이런 경우에도 주택보유기간과 처분후의 기간을 합쳐서 10년이 넘는 경우에는 전체 기간을 무주택기간으로 인정해 준다.

예를 들어 보자. B씨도 역시 공시가격 5000만원, 전용면적 60㎡인 소형주택을 1채 소유하고 있었다. 그런데 7년을 보유한 후 해당 주택을 팔고 그 후 3년이 자난 현재 무주택상태로 있다면, 이런 경우 B씨도 무주택자로 인정되며 또한 10년간의 무주택기간을 인정받게 된다.

그런데 주의할 것이 있다. 소형 ∙ 저가 주택의 가격을 산정할 때는 10년 이상 계속 보유한 경우이든, 10년을 다 채우지 못하고 중간에 처분한 경우이든 모두 가장 최근의 주택공시가격을 기준으로 한다는 것이다.

예를 들어 보자. 전용면적 60㎡인 주택을 취득하여 7년간 보유하다가 2004년에 처분한 후 2007년 현재까지 무주택상태로 있다가 청약을 하게 되었다. 이 때 처분한 주택의 공시가격은 처분시점인 2004년도의 공시가격이 아닌 청약시점인 2007년 현재의 공시가격을 적용한다. 즉, 청약시점인 2007년 현재의 공시가격이 5000만원을 넘는 경우에는 무주택자로 인정되지 않는다.

또한 소형주택을 10년 이상 계속 보유하는 경우에도 주택의 취득시점이 아닌 청약 당시의 주택공시가격을 적용한다.

지금까지는 무주택자로 인정받기 위한 조건 중 청약자 본인이 갖추어야할 조건에 대해서 살펴보았다. 이제 부양가족에 대한 무주택조건을 알아보자. 부양가족 중 주택을 소유한 사람이 있을 경우 청약자의 무주택자격은 어떻게 될까? 결과는 상황에 따라 다르다.

부양하는 직계존속(부모, 장인 ∙ 장모)이 주택을 소유하고 있더라도 주택을 소유하고 있는 사람의 나이가 만 60세를 넘으면 청약자가 무주택자로 인정받는다. 다만, 이 경우 1주택을 초과한 주택마다 5점씩 감점을 받게 된다. 그런데 주택을 소유하고 있는 직계존속의 나이가 만 60세 미만인 경우에는 청약자가 ‘유주택자’로 간주되어 1순위 청약자격이 배제된다.

좀 더 구체적으로 알아보자.

청약자의 부모가 주택을 소유하고 있을 때는 부모의 연령에 따라 무주택인정이 달라진다. 우선 부모가 모두 60세 이상이라면 집을 몇 채 보유하든지 관계없이 청약자는 무주택자로 인정된다. 하지만 부모가 소유한 집이 2채 이상이면 1주택을 초과하는 주택마다 5점씩 감점을 받게 된다. 예를 들어 부모가 3주택 보유자라면 10점이 감점된다.

   
 
 
또 부모 중 어느 한 쪽이 60세 미만이라면 주택을 소유한 사람이 누구냐에 따라 무주택기준이 달라진다. 예를 들어 부친은 만 62세이고 모친은 만 58세라고 하자. 이 때 주택의 명의가 부친으로 되어 있으면 청약자는 무주택자로 인정된다. 하지만 주택의 명의가 모친으로 되어 있는 경우에는 청약자는 무주택자가 되지 못한다. 따라서 가점제 물량에 1순위로 청약할 수가 없게 된다.

예를 들어 보자. 부친이 62세이고 모친이 58세인 경우에, 부친이 주택을 소유하고 있으면 청약자는 무주택자로 인정된다. 그런데 모친이 주택을 소유하고 있는 경우에는 청약자는 유주택자로 구분된다. 따라서 이 경우에는 가점제 물량에 1순위 청약이 불가능하다. 이런 경우에는 주택의 명의를 부친 앞으로 이전하는 것이 좋다.

홍용석 님은 연세대학교 경제학과를 졸업하고 대기업 전략재무실에서 재무회계 업무를 담당하였으며, 노동부 직업상담원을 거쳐 현재는 제주시에 있는 공인중개사전문학원에서 부동산을 강의하고 있습니다. 지난 3월에는 초보용 부동산 투자입문서인 '이런 부동산에 꿈을 묻어라'를 출간하기도 하였습니다.

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제주들꽃 2007-06-09 20:46:50
아래 독자분께서 아마 다른 곳에서도 저의 기사를 보신 것 같은데요, 인터넷 신문 <오마이뉴스>에도 청약가점제에 관한 기사를 올리고 있습니다. 아래 독자분의 지적은 더 좋은 기사를 쓰라는 애정어린 질책으로 받아들이겠습니다.
122.***.***.190

제주들꽃 2007-06-09 20:43:59
당근님과의 인사가 오해의 소지가 있었다면 죄송하게 생각합니다. 이점 다른 독자분들께도 사과드립니다. 아울러 몇 가지만 더 말씀드리겠습니다. 저는 기사를 통해 청약가점제의 내용을 알리고자하고 있습니다. 청약가점제에 대한 저의 의견을 제시하고자 하는 것은 아닙니다. 다만 필요한 부분에 한해서 주태마련과 관련한 조언 정도는 하고자 합니다.
122.***.***.190

진짜 웃긴다 2007-06-09 17:12:41
수강생은 칭찬하고 강사는 감사하려면 학원에서 하시면 되죠. 자신의 생각을 적지 못하는 글을 올리면서 버젓이 학원강사라며 사진까지 광고하고 글을 적으시면 안되죠. 글을 쓰시려면 자신이 식견과 주장을 적을 수 있어야지 시중에 나와 있는 자료를 그대로 옮기면서 글을 올리고 수강생과 칭찬을 나누면 이것이 학원광고가 아닌가요, 제주의 소리에서도 자신이 생각을 적을 수 있는 분을 섭외하세요. 독자를 무시하지 마시고
116.***.***.10

제주들꽃 2007-06-08 18:53:03
당근님!
격려의 말씀 감사합니다.
학원에서 뵙겠습니다.
122.***.***.25

당근 2007-06-08 13:52:33
좋은글 잘읽었습니다....
학원에서 뵙시다...
220.***.***.123