이번 회부터는 일상생활에서 자주 사용하는 부동산 용어 중 그 의미를 정확히 모르고 있는 것들에 대해서 살펴보고자 한다. 부동산 거래에서 자주 사용되는 용어 중에 ‘건폐율’과 ‘용적률’이라는 것이 있다. 건폐율과 용적률은 토지의 가치를 결정하는 중요한 요소이기 때문에 그 의미를 정확히 알아둘 필요가 있다.

# 건폐율 바로 알기

건폐율이란 대지면적에 대한 건축면적의 비율을 말한다. 건폐율을 규제하는 목적은 대지 안에 최소한의 공지를 확보함으로써 건축물의 과밀을 방지하여 일조, 채광, 통풍 등 위생적인 환경을 조성하고자 하는 것이다. 아울러 화재 기타의 재해 발생시에 연소의 차단이나 소화, 피난 등에 필요한 공간을 확보하는데 그 목적이 있다.

건폐율을 공식으로 표시해 보면 다음과 같다.

건폐율 = 건축면적 / 대지면적 * 100

예를 들어 100평의 대지에 70평짜리 건물을 지었다고 해보겠다. 이 경우 건폐율은 70%가 된다(70 / 100 * 100 = 70).

건폐율이 클수록 대지면적에 비해서 건축면적의 비율이 높아진다. 즉, 건폐율이 클수록 건물을 넓게 지을 수 있다는 것이다. 그만큼 대지를 효율적으로 이용할 수 있다는 의미이기도 하다.

그러므로 건폐율은 높은 것이 좋다. 건폐율은 토지의 가격에 직접적인 영향을 미친다. 당연히 건폐율이 높은 토지가 건폐율이 낮은 토지에 비해 가격이 높다. 그리고 이 건폐율은 용도지역에 따라서 크기가 달라진다.

참고로 다음은 국토의 계획 및 이용에 관한 벌률(이하 ‘국토계획법’이라 함) 시행령에 정하여진 용도지역별 건폐율 이다. (시행령 제84조)

국토계획법 시행령에 정해진 용도지역별 건폐율

가끔 부동산에 관계된 분들 중에 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령에서 정한 건폐율의 수치를 외우고 다니는 분들이 있다. 이것은 중개실무나 실제 건축에 아무런 의미가 없다. 구체적인 개별 토지의 건폐율은 그 토지가 속하는 해당 지방자치단체의 '도시계획조례'로 정하기 때문이다.

위에서 살펴본 국토계획법 시행령의 수치는 이 범위 안에서 구체적인 건폐율을 해당 지자체의 조례로 정하라 하는 것일 뿐 더 이상의 의미가 없다.

제주시에 있는 토지는 제주시 도시계획조례로 정한 건폐율 제한에 따라야 한다. 예를 들면 제주시에서 용도지역이 제1종 전용주거지역인 토지에 주택을 건축할 때는 건폐율을 40% 이하로 하여야 한다. 국토계획법 시행령의 수치인 50%가 아니다.

또 제주시에 있는 준주거지역에서 주택을 건축하는 경우에는 건폐율이 60%를 초과할 수 없다. 국토계획법 시행령에서 정한 70%가 아니다. 토지를 매입할 때 해당 토지의 건폐율이 얼마인지는 반드시 거래당사자 본인이 해당 지자체 조례를 통해서 확인하기 바란다.

# 용적률 바로 알기 

용적률이란 대지면적에 대한 건축물의 연면적 비율을 말한다. 여기서 건축물의 연면적이란 건축물 각 층의 바닥면적의 합계를 말한다. 용적률을 공식으로 표현하면 다음과 같다.

용적률 = 건축물의 연면적 / 대지면적 * 100

용적률의 개념을 예를 들어 설명해 보겠다.

면적이 100평인 대지가 하나 있다. 여기에 바닥면적이 70평인 건물을 3층으로 지었다. 그러면 이 건축물의 연면적(각 층 바닥면적 합계)은 210평이 된다. 따라서 용적률은 210%가 됩니다(210 / 100 * 100 = 210). 괄호안의 계산에서 앞에 있는 100은 대지면적이고, 뒤에 있는 100은 백분율로 계산하는 승수이다.

또 다른 예를 들어 보자. 100평의 대지에 바닥면적이 70평인 건물을 6층으로 지었다. 이때는 건축물의 연면적이 420평이다. 따라서 용적률은 420%가 된다(420 / 100 * 100 = 420).

이때 주의할 점이 있다. 원래 건축물의 연면적에는 지하층의 바닥면적도 포함이 된다. 가령 바닥면적이 70평인 건물을 지하 1층 지상 3층으로 지었다면 이 건물의 연면적은 280평이 됩니다(70 * 4 = 280).

그런데 용적률을 계산할 때 쓰는 연면적에는 지하층의 바닥면적은 포함되지 않는다. 위의 예에서 용적률 산정시의 연면적은 210평이 됩니다(70 * 3 = 210). 즉, 용적률을 계산할 때는 지상층의 바닥면적만 연면적에 포함된다.

그리고 또 하나 지상층의 바닥면적 중에서도 주차용으로 쓰이는 면적은 용적률 계산할 때 제외된다. 예를 들어 보자.

바닥면적이 70평인 건물을 지하 1층 지상 3층으로 지었다. 그리고 1층은 전체를 주차장으로 사용한다.

이 경우 이 건물의 연면적은 280평이다(7 * 4 = 280). 그런데 이 건물의 용적률 산정용 연면적은 140평이다(지하층과 주차장으로 쓰이는 1층의 바닥면적은 제외되므로).

용적률이 클수록 대지면적에 비해서 건축물 연면적의 비율이 높아진다. 용적률이 크다는 것은 그만큼 건물을 높게 지었다 즉, 건물의 층수가 많다는 것을 의미한다. 따라서 용적률이 크면 그만큼 건물을 여러 층으로 지을 수 있게 되는 것이다.

그러므로 용적률도 토지의 가격에 직접적인 영향을 미친다. 당연히 용적률이 높은 토지가 용적률이 낮은 토지에 비해 가격이 높다.

그리고 이 용적률도 용도지역에 따라서 크기가 달라진다. 다음 표는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률(이하 ‘국토계획법’이라함) 시행령에 정하여진 용도지역별 용적률 이다. (단, 용적률의 상한선만 표시함)

국토계획법 시행령에 정해진 용도지역별 용적률

건폐율과 마찬가지로 국토계획법 시행령에서 정한 용적률은 중개실무나 실제 건축에 아무런 의미가 없다. 구체적인 개별 토지의 용적률은 그 토지가 속하는 해당 지방자치단체의 '도시계획조례'로 정하기 때문이다.

예를 들면 제주시에서 용도지역이 제1종 전용주거지역인 토지에 주택을 건축할 때는 용적률을 80% 이하로 하여야 한다. 국토계획법 시행령의 수치인 100%가 아니다.

또 제주시에 있는 제2종 전용주거지역에서 주택을 건축하는 경우에는 용적률이 120%를 초과할 수 없다. 국토계획법 시행령에서 정한 150%가 아니다.

토지를 매입하는 경우 해당 토지의 용적률이 얼마인가 하는 것을 본인이 직접 해당 지자체의 조례를 통해 확인해 봐야한다.