제주 부동산 투자이민제도, 연장해선 안 된다
제주 부동산 투자이민제도, 연장해선 안 된다
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[소리시선] 무엇을 얻었고 잃었는지, 계속 유효한지 냉정히 평가해야
소리시선’(視線) 코너는 말 그대로 독립언론 [제주의소리] 입장과 지향점을 녹여낸 칼럼란입니다. 논설위원들이 집필하는 ‘사설(社說)’ 성격의 칼럼으로 매주 수요일 정기적으로 독자들을 찾아 갑니다. 주요 현안에 따라 수요일 외에도 비정기 게재될 수 있습니다. / 편집자 글
ⓒ제주의소리 자료사진
이참에 부동산 투자이민제도가 과연 누구를 위한 것이고, 우리가 얻은 것과 잃은 것은 무엇이며, 여전히 이 제도가 유효한 제도인가에 대해서 냉정하게 평가해봐야 한다. ⓒ제주의소리 자료사진

제주섬의 해안과 중산간 할 것 없이 경관과 전망 좋은 곳은 대부분 각종 ~리조트, ~타운, ~호텔, ~유원지 등으로 이미 개발되었거나 공사가 진행 중이다. 지난 해 11월 제주특별자치도에서 발표한 자료에 따르면, 제주도에는 총 61개소의 관광지, 유원지, 투자진흥지구가 개발되어 운영하고 있거나 공사 중이다. 이들 가운데 헬스케어타운, 신화역사공원, 백통신원리조트, 블랙파인리조트, 제주신화빌라스, 녹지제주리조트 등 크고 작은 리조트와 유원지들이 중국자본에 의해 개발되었다. 

중국인들은 제주도가 국제자유도시를 선포하면서 무사증입국제를 도입한 2002년부터 밀려들기 시작하여 2010년부터 제주도에 중국 관광객은 폭발적으로 늘어났다. 제주를 찾는 중국 관광객은 2011년 57만, 2012년에 108만, 2013년 181만, 2014년 285만, 2015년 223만, 2016년 306만 명으로 정점을 찍으면서 제주도 관광지에는 중국인들로 넘쳐났다. 하지만 우리나라에 사드(고고도미사일방어체계)가 배치되면서 그에 대한 보복으로 중국당국이 한국 단체여행 금지를 시키는 바람에 중국 관광객은 2017년 74만, 2018년 66만 명으로 급감하였고, 2019년 107만 명으로 어느 정도 회복되다가 2020년 코로나19 팬데믹으로 무사증제도가 폐지되면서 10만 명으로 곤두박질하였다. 

제주도는 2002년 제주국제자유도시로 출범했지만 글로벌 금융위기 등으로 대규모 사업장의 투자가 어려워지자 외자유치를 위해 부동산 투자이민제도를 2010년 2월 1일부터 2023년 4월 30일까지 시한부로 시행하기로 했다. 이는 외국인이 관광단지 및 관광지에 있는 미화 50만 달러(또는 한화 5억 원) 이상의 콘도미니엄, 펜션, 호텔 등 휴양체류시설을 매입할 경우 거주비자(F-2)를 발급해주고, 5년 후에는 영주권(F-5)을 주는 제도이다. 영주권을 받은 외국인과 그 자녀에게는 내국인과 동등한 공교육을 받을 수 있는 기회와 의료보험 혜택이 주어지며, 한국 내에 어디든 거주하면서 부동산을 매매하는 등 경제활동을 할 수 있고, 거주지역의 도지사와 도의원을 뽑을 수 있는 지방 참정권도 주어진다. 

중국은 사회주의체제여서 토지 소유가 인정되지 않는다. 그런데 중국인들도 부동산 투자이민제도 덕분에 본국과 가까운 세계적인 관광지 제주도에서 ‘대대손손 물려줄 수 있는’ 건물과 토지를 소유할 수 있고, 자유주의체제에서 한국인들과 동일한 혜택을 누리면서 살아갈 수 있다. 이 얼마나 환상적인가. 게다가 제주도의 콘도, 펜션, 호텔 등 휴양체류시설에 투자했다가 영주권을 얻고 난 후에 되팔고 서울 등지로 이주할 수도 있으니, 중국인에게 제주도는 더 없이 좋은 기회의 땅인 셈이다.

그리고 제주특별자치도는 투자진흥지구 인센티브 제도를 도입하여 호텔업, 휴양업, 유원지시설 등에 투자하는 내·외국인에게 법인세, 취득세, 재산세, 개발부담금, 농지보전금 등을 면제하거나 감면해주고 있다. 중국자본들은 투자진흥지구 인센티브 제도와 부동산 투자이민제도를 활용하여 제주도의 해안, 중산간, 도심할 것 없이 크고 작은 땅을 닥치는 대로 매입하여, 중국인에 의한 중국인들을 위한 제주도 개발을 시작했다. 그 결과 그 좋던 곶자왈이나 마을목장과 대규모 토지들이 중국인들에게 팔려나가면서 부동산 가격은 천정부지로 뛰었고 난개발이 이뤄졌다.

2010년 부동산 투자이민제도가 도입되자 중국인들은 휴양체류시설인 콘도 158채를 매입하였고, 절정을 이루던 2013년과 2014년에는 1,175채 콘도가 분양되었다. 이후 하지만 2017년 사드보복이 시작되고 한중관계가 악화되고 2019년 코로나19 팬데믹으로 국제교류가 단절되면서 2020년에는 외국인들에게 단 2채의 콘도만 분양되었고, 거주비자(F-2)를 신청한 사람은 단 한 명도 없었다. 그렇지만 제주에 부동산 투자이민제도가 도입된 이후 2021년 6월까지 외국인의 휴양체류시설 투자실적은 1961건, 1조4700억 원이고, 거주비자(F-2)를 발급받은 이는 991명, 영주권(F-5) 취득한 이들은 659명이다. 그리 볼 때 중국인들이 휴양체류시설을 매입하지 않은 것은 부동산 투자이민제도가 엄격해서가 아니라, 사드배치로 인해 한중관계가 악화되고 코로나19 팬데믹으로 한중교류 자체가 어려워지고, 부동산 가격의 상승으로 투자가치가 사라졌기 때문이다.

2023년 4월이면 부동산 투자이민제도가 종료된다. 앞으로 2년도 채 안 남았다. 제주특별자치도 투자정책팀에서는 “투자실적 감소로 운영 효과가 저하되고 있어 제도 개선이 필요하며, 연구결과물이 도출되면 추후 특별법 개정까지 검토하겠다”고 한다. 하지만 이참에 부동산 투자이민제도가 과연 누구를 위한 것이고, 우리가 얻은 것과 잃은 것은 무엇이며, 여전히 이 제도가 유효한 제도인가에 대해서 냉정하게 평가해봐야 한다.

처음 이 제도를 도입한 2010년에 비해 2021년 현재 제주도의 토지와 부동산 가격은 비교할 수 없을 정도로 상승했다. 따라서 지금은 중국인들이 부동산 투자이민의 기준인 미화 5만 달러, 한화 5억 원은 턱없이 낮은 액수가 되어버렸다. 중국 부자들에게 5만 달러는 그리 큰돈이 아니다. 무비자 지역인 제주도에 들어와서 부동산에 투자하면 거주비자를 내주고, 5년만 지나면 영주권을 얻어 우리나라 어디에든 살면서 공교육과 의료보험혜택을 받을 수 있으며, 지방참정권을 보장받아 자신들의 권리행사를 할 수 있게 된다. 더군다나 요즘 정부에서 부동산 투기를 억제하기 위해 각종 규제를 내놓고 있으나, 외국인들은 그런 규제의 사각지대여서 내국인보다 유리하게 부동산을 사고팔면서 이익을 챙길 수 있다. 그런 상황에서 부동산 투자이민제도를 더 완화하여 외국인에게 더 많은 인센티브를 준다는 것은 도민정서상 도저히 용납될 수 없는 일이다.

그동안 제주도는 투자진흥지구 인센티브와 부동산 투자이민제도를 도입하여 침체된 건설경기를 살리고 휴양체류시설을 분양하면서 각종 세금을 거뒀다. 하지만 그것은 부동산 과열로 제주도민의 주거비용 상승과 난개발로 생태계파괴와 환경훼손이라는 대가를 지불한 것을 감안하면 그리 큰 성과라 보기는 어렵다. 그리고 중국인들은 경관과 전망이 좋은 곳을 점유함으로써 정작 도민들은 그것을 향유할 수 없게 되었다는 점도 주목해야 한다. 혹자는 외국인들이 소유한 토지는 제주도 전체의 1.2퍼센트이고, 중국인 소유지는 0.53퍼센트에 불과하다고 한다. 하지만 그것은 제주도 전체 면적은 한라산 천연보호구역, 곶자왈지대, 오름과 계곡 등을 합한 것에 대한 비율이어서 결코 작은 면적이 아니다. 제주도에 개발할 곳이 거의 남아있지 않고 부동산 가격이 많이 오른 상황에서 개발과 투기를 부추기는 부동산 투자이민제도는 더 이상 순기능을 하기 어렵다고 본다.

중국 투자자와 관광객의 폭증으로 부동산이 폭등하고, 2016년에는 1,585만이라는 전대미문의 관광객 수를 기록한 바 있다. 하지만 당시에 여행사, 호텔, 매장, 식당 등의 관광시장은 중국 업체들이 장악함으로써 제주도를 무대로 중국인이 돈벌어가고, 정작 제주도가 버는 돈은 전체 관광비용의 5퍼센트도 채 안 되었다는 보도도 있다. 상황이 그러다 보니 중국관광객들은 넘쳐났지만 도민경제에는 그리 도움이 되지 않았고, 오히려 폐기물 증가, 교통체증, 거주비용 상승을 가져와서 제주도민의 삶의 질은 이전보다 훨씬 더 악화되었다. 부동산 투자이민제도는 도민보다 중국인에게 더 많은 이익을 가져다주는 제도이다. 우리 국민은 중국에서 토지를 소유할 수 없는 상황에서 중국인은 대한민국 토지를 소유할 수 있게 하는 부동산 투자이민제도는 상호주의 원칙에도 어긋난다.

이제 제주도는 양적 성장을 넘어 질적 성숙의 단계로 나아가야 한다. 제주도의 양적 성장 시대를 이끌던 부동산 투자이민제도가 서서히 막을 내리고 있고, 2023년 4월에 자동 종료되도록 해야 한다. 그런데도 제주특별자치도가 부동산 투자이민제도를 더 완화하려 한다거나 연장하려 한다면 문자 그대로 시대착오적인 행태라 하지 않을 수 없다. / 윤용택 논설위원·제주대 교수

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성산투기꾼 2021-08-13 18:48:45
제주민들이여! 부자가 되려면 부자의 줄에 서라.
박찬식이나 강영진이 같은 애이들은 부자가능성이 없는 애이들이다. 환경보호하고 외국자본 막으며 홀로 자연인처럼 살면 ...부자될까??? (우물안)개구리될까???
눈높이가 북한만 바라보는 환경단체 껍데기로 포장된 빨갱이를 좆아 개발을 반대하는 경우 제주도 발전은 요원하고 북한처럼 인권도 경제도 무너지는 몬사는 나라로 될것이다.
118.***.***.234

도민 2021-08-13 18:11:43
투자이민을 하더라도 좀 수준있게 하자..
미국처럼 오지 개발을 하던가?, 일자리를 만드는 업체를 가져 오거나???
아니면 아주 통크게 수백억원짜리 사업을 하던가.
쪼잔하게 5억짜리 아파트 하나 샀다고 영주권이 뭐냐?
요샌 밀감밭도 5억은 하더라..
182.***.***.200

제주도 2021-08-13 09:12:42
미국이나 캐나다도 아니고 쬐끄만한 땅에 뭔 투자이민제도라고, 짱깨들 몰려와서 개판 만들어 버리고, 땅값 집값 올려놔서 토착민 허덕이게 만들고 국가와 국민, 도민에게 이익된 건 뭐가 있는가? 도지사가 다 개판 만들어 놨어요.
119.***.***.182

천멸중공 2021-08-12 20:29:30
중공이란 나라에 대해서 공부해 보신 분들은 아실 겁니다. 중공은 국가가 아니라 다국적 범죄 조직에 가깝습니다. 중공인들이 해외 부동산을 마구잡이로 구매하는 이유는 절대로 투자 목적만이 아닙니다. 그들은 공산당 주도로 타국의 영토를 점령하려 하고 차이나타운을 건설해서 모든 것을 집어삼키려 합니다. 그러니 이제 우리나라 사람들은 중공을 국가로 바라보면 안 됩니다. 이젠 과거 박정희 대통령이 했던 것처럼, 우리나라가 다시 살기 좋은 나라로 재건되려면 중공 자본을 청소해야 합니다. 중공인들은 대한민국을 점령지로 생각하지 한국인을 이웃으로 생각하지 않습니다.
59.***.***.232

그러므로 2021-08-12 14:54:53
우리나라의 땅은 활용가치가 있는곳이 30%정도가 되지 않을까 생각된다.
개발할 수 있는곳을 외국인들에게 매각해버리면 정작 현지인들과 대한민국 국민들을 어디에 발 붙여 살것인가!
외국자본을 들여와 경제를 활성화 시킨다는 명분으로 후대에 큰 죄를 짖고있는 무식한 정치인들과 행정가들은 반성해야 한다.
태평양에 조그만 섬 피지의 초대 총리가 지금의 피지를 존재하게 한 역사적 배경을 공부해야 할 것이다.
1. 원주민의 족장이 소유하는 토지
2. 외국인들도 자유롭게 살 수있는 토지
3.정부가 소유하는 임대할 수 있는 토지
대규모 개발을 하더라도 토지의 소유권을 넘기지 않았기에 지금의 피지가 존재하는 것이 아닌가 생각된다.
118.***.***.210