제주 오등봉공원 감정평가 막바지 ‘분양가 상승의 굴레’
제주 오등봉공원 감정평가 막바지 ‘분양가 상승의 굴레’
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[초점] 발표 11월로 늦춰 ‘토지보상 난항 예고’...광주-익산시도 사례도 분양가 상승 불가피 
제주 오등봉공원 민간특례 개발사업 비공원 시설 내 아파트 2개 단지 조감도
제주 오등봉공원 민간특례 개발사업 비공원 시설 내 아파트 2개 단지 조감도

대장동 사태로 촉발된 제주 오등봉공원 민간특례 개발사업 특혜 의혹과 관련해 사업 추진과정의 핵심인 토지 감정평가 발표가 지연되면서 또 다른 진통이 예고되고 있다.
 
26일 제주시와 오등봉공원비상대책위원회에 따르면 당초 10월 말로 예정된 오등봉공원 토지 감정평가 발표가 11월15일 전후로 늦춰져 토지주들이 촉각을 곤두세우고 있다. 

감정평가는 제주시와 토지주, 시행사가 추천한 감정평가법인 3곳에서 동시 진행 중이다. 제주시는 3곳의 감정평가법인에서 평가한 보상액을 산술평균해 최종 보상금액을 정하게 된다.

애초 제주시는 도시공원 민간특례사업 지침에 따라 가장 최근에 고시된 공시지가의 5배를 토지보상가로 계획했다. 토지 위치마다 다르지만 3.3㎡당 평균 18만원 안팎으로 추정되고 있다.

반면 토지주들은 인근 토지가 3.3㎡당 200만원~300만원에 거래되는 점을 내세워 실거래가격 이상의 감정평가액 제시를 요구하고 있다. 수용 대상은 144필지, 41만5513㎡에 달한다.

제주시가 제시한 최종 보상금액이 기대치에 미치지 못할 경우 향후 토지 수용은 험난해진다. 통상 공익사업 토지 수용이라도 강제수용 대신 50% 이상 협의 매수가 일반적이다.

공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제19조(토지등의 수용 또는 사용)에는 공익사업의 수행을 위해 필요하면 토지 등을 수용하거나 사용할 수 있다고 명시돼 있다.

오등봉공원비상대책위원회측은 “주변시세보다 낮은 감정평가가 나올 경우 법적 대응까지 검토하겠다”며 “터무니없는 금액에 우리 땅을 강제로 빼앗길 수는 없다”고 강조했다.

토지보상이 순조롭게 이뤄지더라도 지가 상승에 따른 분양가 인상은 피할 수 없다. 8.91%로 고정된 시행사의 수익률을 보장하기 위해서라도 분양가는 추후 조정이 가능하다.

사업시행사는 공모 당시 분양과 기타수입을 포함한 사업총수익을 9068억원으로 추산했다. 이중 수익률 8.91%(807억원)와 공공기여투자비 100억원을 제외한 총사업비용은 8162억원이다.

사업총수익 9068억원에서 총사업비용 8162억원을 제외하고 법인세 198억원과 공공기여투자비 100억원을 뺀 시행자의 약정수익은 현재 608억원 상당이다.

이 금액은 넘어서는 이익이 발생해야 제주시가 초과수익을 환수할 수 있다. 공공기여투자비 100억원의 경우 현금이 아닌 사업부지 내 공원시설이나 화장실 설치 등으로 대체가 가능하다.

이 경우 비공원 시설 내 시설물 설치로 결과적으로 아파트 거주민들의 주변 환경만 좋아지는 상황이 될 수 있다. 반대로 일반 시민들의 공공 이익 체감도는 떨어질 수 있다.

비공원 시설 내 들어서는 아파트는 지하 2층, 지상 15층, 1422세대 규모다. 시행사가 제안서에서 밝힌 3.3㎡당 분양가는 1650만원 가량이다. 전용면적 85㎡(분양면적 108㎡) 기준 분양가는 5억5000만원대다. 

토지 가격 상승으로 분양가격이 오르면 시행사의 이익도 덩달아 높아질 수 밖에 없다. 제주도에 앞서 민간특례 사업을 진행 중인 다른 지역에서도 분양가 상승을 피하지 못했다.

최근 감정평가가 끝난 광주시 송정근린공원과 전북 익산시 마동, 모인, 소라공원 민간특례사업도 최초 사업제안 당시 토지보상보다 금액이 크게 올라 분양가를 재조정하고 있다.

익산시 관계자는 “관내 민간특례 4개 사업 중 3개 사업부지에 대한 토지보상이 이뤄지고 있다”며 “애초 공시지가의 5배보다 감정평가액이 더 높아 분양가 상승이 불가피하다”고 밝혔다.

광주시 관계자도 “애초 공시지가의 2.6배를 제안했지만 실제 감정평가는 3~4배나 높게 나왔다”며 “분양가는 오를 수밖에 없다. 시행사와 협약서 변경도 검토하고 있다”고 설명했다.

제주시의 경우 실시계획인가 고시에 따른 도의회 공유재산 심의가 무산되면서 향후 일정도 틀어졌다. 토지보상도 순탄치 않으면 협의 매수에만 1년 이상 더 소요될 수도 있다.

제주환경운동연합이 민간특례사업 기준 미충족과 전략환경영향평가 협의내용 불이행 등을 이유로 실시계획인가처분 무효확인 소송까지 제기하면서 법적 판단도 피할 수 없게 됐다.


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도둑놈.투기꾼 물러가라 2021-11-09 17:44:06
돈에 미친.투기꾼들
공산당원들.. 득실거린다...

내땅 갖고 왜그래..

내땅 안팔란다..안판다..안판다 !!!!!

ㅡ제주시장은 공산당이냐.
내땅을 강제 매수하여 사업자에게 인계한다.??
(부동산중계소 ??)

ㅡ공범 "도둑놈 겸 투기꾼" 제주시장은 물러가라
14.***.***.188

도둑놈.투기꾼 물러가라 2021-10-31 13:57:48
오등봉 공원지구에 "아파트" 짓기 위한
"토지 강제 수용"은 명백한 불법이다
ㅡ도로.상하수 공공용.공익사업용이 아닌....
ㅡ택지개발하여 43평형 아파트건설. 분양 목적
이며."공익사업을위한 토지등의 취득 및 보상에 관한법률 제19조"에 토지 강제수용에 해당 안된다.....
ㅡ시장이 토지 강제수용 행정행위는 불법이다ㅡ
..내 땅 3필지 1,101평 도둑질하여 투기꾼에게 제공하려는 개수작 멈춰라....
ㅡㅡㅡ
아래 근거법률 적용 했다가 "예례휴양단지"
조성공사 대법원 판결문 보라. jdc 꼴 된다

공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제19조(토지등의 수용 또는 사용)에는 공익사업의 수행을 위해 필요하면 토지 등을 수용하거나
14.***.***.188

농부 2021-10-31 12:01:11
제대로 보상해주고 개발 후 주변에 개발이익 세금으로 걷어야 공평할 듯
헐값에 강제로 빼앗기고 주변은 그혜택 다 받고
118.***.***.191

제주사랑 2021-10-31 11:07:35
배가 아픈 들분이 진짜 많네요 이러니 좋아질수가 없지 무조건 시비만
211.***.***.190

동네청년777 2021-10-30 09:58:20
제주 어쩌다 전라도 향토기업 호반베르디움 아파트랑 손잡은거냐 . 민주당이 80%라서 아파트 부지내준건지.
한라산 오등봉도 아파트 시궁창 되고 집값만 쳐오르겠네
125.***.***.210