정부가 올해부터 처음 적용되는 재건축 초과이익 제도를 대폭 손질하기로 하면서 부동산 가격 폭등을 겪고 있는 제주지역 재건축 아파트의 부담금도 줄어들 전망이다.

다만 개발이익 사유화 논란을 겪고 있는 재건축 사업에 대해 정부가 앞장서 규제를 완화하기로 하면서 사회적 환수 무력화와 함께 부자감세라는 지적도 제기되고 있다.

30일 국토교통부에 따르면 재건축으로 발생하는 초과이익 부담금 면제기준을 현행 초과이익 3000만원 이하에서 1억원 이하로 크게 낮추는 ‘재건축 부담금 합리화 방안’을 추진한다.

재건축 초과이익환수는 ‘재건축초과이익 환수에 관한 법률’에 따라 재건축으로 얻은 이익이 가구당 평균 일정액을 넘기면 초과분의 최고 50%를 공공에서 부담금으로 환수하는 제도다. 

현재 초과이익 적용 기간은 재건축설립추진위원회 승인과 준공인가를 기준으로 삼는다. 이 기간 공시가격이 오를 경우 상승비용을 산정해 최종 초과이익 부과금을 정하게 된다.

법령에 따라 2018년 1월1일 이후 관리처분인가 신청 사업이 대상이다. 제주는 재건축설립추진위원회 승인이 이뤄진 이도주공 1단지와 2･3단지, 제원아파트 3곳이 적용 대상이다.

이중 인허가 절차가 가장 빠른 이도주공 2.3단지의 경우 조합 설립 승인과 준공허가 시점에 차액을 계산해 부담금을 정하게 된다. 정부 개선안 적용시 조합 설립 인가 시점을 적용한다.

재건축 정비사업을 맡은 업체가 관리처분계획을 작성하면 부담금 산정을 위한 평가가 이뤄진다. 한국부동산원 등 지정된 전문기관의 평가를 토대로 제주시가 최종 부과한다.

국토교통부의 아파트 실거래가를 기준으로 이도주공 2.3단지의 매매가격은 6년 전 조합 설립 승인 당시 47.1㎡ 기준 3억원을 형성했지만 현재는 최대 8억원까지 치솟았다.

현재 재건축 초과이익환수 계산법을 적용하면 준공 시점에 1세대당 1억원 상당의 부담금을 내야할 수도 있다. 이 경우 조합 전체가 부담하는 초과이익만 700억원을 훌쩍 넘어선다.

반면 정부가 초과이익 기준을 완화하면 부담금 자체가 사라지거나 금액이 대폭 줄어든다. 정부는 이에 더해 1가구 1주택자 중 재건축 주택을 장기보유자 부담금도 낮추기로 했다.

재건축으로 주택 공급을 늘리고 과다한 부담금으로 지연되거나 보류되는 재건축 사업을 줄이기 위함이지만 재건축 초과이익 환수제도의 도입 취지를 무력화시킨다는 지적도 있다.

재건축이라는 사실상의 특혜를 얻고 부동산 가치까지 높아지는 상황에서 개발이익을 오롯이 조합원들이 사유화한다는 이유에서다. 집값 안정화 취지에도 어긋난다는 우려도 있다.

제주시 관계자는 “재건축에 대한 초과이익환수는 준공 단계에서 산정해 단지별 부담금을 단정 짓기는 어렵다”며 “제도개선 결과에 따라 산정 기간과 금액이 달라질 수 있다”고 밝혔다.

실제 정부 개선안이 실제 부동산 시장에 적용되기 위해서는 ‘재건축초과이익 환수에 관한 법률’을 개정해야 한다. 다수당인 더불어민주당이 국회에서 법안 통과에 협조할지는 미지수다.

여야가 합의에 이르지 못할 경우 법률 개정이 무산될 가능성도 있다. 법률 개정 여부와 관계없이 이도주공 2.3단지 준공인가가 나면 도내 첫 재건축 초과이익환수 적용 아파트가 된다.