제주 예래단지 토지 소송에서 줄줄이 패소한 제주국제자유도시개발센터(JDC)가 환매대금증액 청구에 이어 유익비상환 청구 전략을 내세워 토지주를 압박하고 있다.

제주지방법원 제2민사부(이규훈 부장판사)는 서귀포시 예래동 토지주 A씨 등 141명이 JDC 등을 상대로 제기한 소유권이전 등기말소 등 3건의 소송에서 최근 원고 일부승소 판결했다.

이번 소송에서 눈에 띄는 점은 점유자의 상환청구권이다. 민법 제203조에는 점유자가 지출한 유익비에 관해서는 지출금액이나 증가액의 상환을 회복자에게 청구할 수 있도록 하고 있다.

법원은 이번 재판에서 JDC가 2007년부터 매입한 사업부지를 토지주에게 돌려주라고 주문했다. 소유권이전 등기와 말소등기의 조건은 토지수용 당시 금액을 되갚는 조건이다.

JDC는 땅을 돌려주는 대신 예래휴양형주거단지 부지조성과 기반시설 공사에 들어간 비용은 빼야 한다며 민법상 유익비 상환을 주장했다. 유익비는 점유자가 점유물을 위해 쓴 비용이다.

예래휴양형주거단지 조성사업에 들어간 예산은 총 313억3488만원 상당이다. 전체 사업부지 74만3700㎡를 적용하면 3.3㎡(1평)당 JDC가 투입한 비용은 13만9038만원이 된다.

JDC측 주장과 달리 재판부는 사업시행사가 지출한 비용이 사업부지의 객관적 가치를 증가시켰다고 단정하기 어렵고 토지별 유익비가 특정되지도 않았다며 이를 받아들이지 않았다.

반면 JDC는 항소심에서 유익비상환 청구의 판단이 뒤집힐 수 있다며 낙관적인 분위기다. 1심 재판부가 상환청구의 핵심인 감정신청을 기각한 점을 이유로 꼽고 있다. 

민법상 점유자의 상환청구를 위해서는 감정이 필수다. 점유물에 사용된 금액이 특정돼야 유익비 산정이 가능하기 때문이다. 

항소심 재판부가 감정신청을 받아들이면 재판 결과는 전혀 다른 흐름이 될 수 있다. 실제 JDC는 1심에서 패소한 상환청구를 항소심에서 뒤집었다. 이미 일부 승소 사건만 3건에 이른다. 

JDC는 상환청구에 이어 환매권 발생에 따른 환매대금 증액 청구에도 적극 나서고 있다. 이는 일반 소유권이전등기가 아닌 토지보상법상 환매권 행사에 따른 소송 토지주가 대상이다.

공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제91조 1항에 따라 토지의 협의취득일 또는 수용의 개시일부터 10년 이내에 사업이 진행되지 않을 경우 환매권이 발생한다.

토지보상법 제91조 4항에는 토지 취득일 대비 토지가격이 현저히 변동된 경우 사업시행자와 환매권자는 금액의 증감을 법원에 청구할 수 있도록 하고 있다.

JDC는 이 조항을 근거로 토지주가 환매권을 행사하려면 토지가격 상승분을 내놓으라며 맞서고 있다. JDC가 주장한 환매액 중 기존 토지가격의 3배에 육박하는 경우도 있었다.

향후 재판과정에서 JDC는 토지주의 소송 방식에 맞춰 유익비 반환 청구 또는 환매대금 증액 청구로 대응하며 막대한 손실 비용을 줄여나갈 것으로 보인다.

현재까지 JDC를 상대로 소송전에 뛰어든 토지주는 190여명에 이르다. 협의 매도자가 135명으로 가장 많고 토지 강제수용 43명, 수용 재심 11명, 협의매수 환매 2명 등의 순이다.