제주국제자유도시개발센터가 한국감정원에 의뢰한 헬스타운 부지 가격이 법원 경매 부지에 대한 감정평가액과 비교할 때 최대 6배 이상 부풀려진 것으로 드러나면서 '의혹'의 실마리가 풀릴지에 대해 관심이 모아지고 있다.

더욱이 건교부 내부 감사조차 풀지못한데다, 조만간 감사원 감사 결과를 앞두고 있어 법원이 정한 감정평가액과의 차이에 대해 감사원이 얼만큼의 실증 자료로 반영할지에 대한 점도 묘한 관심사로 떠올랐다.

▲ 그렇다면 법원이 정하는 감정인(감정평가업자)이란?

법원이 정하는 감정인이란 특별한 지식 경험에 속하는 법칙이나 이를 구제적 사실에 적용하여 얻은 판단을 법원이나 법관에 보고하는 자를 말한다. 보통 공신력 있는 감정평가기관에 의뢰하는게 일반적이다.

그리고 감정인은 일정한 경우 감정전에 반드시 선서를 해야 하는데 선서하지 않고 한 감정은 증거능력이 없다. 또한 허위감정은 '부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률'에 따라 무거운 처벌을 받는다.

실제 관련법 제21조(토지의 감정평가)에 따르면 '①감정평가업자가 타인의 의뢰에 의하여 토지를 개별적으로 감정평가하는 경우에는 당해 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 표준지의 공시지가를 기준으로 하여야 한다. 다만, 담보권의 설정·경매 등 대통령령이 정하는 감정평가를 하는 경우에는 당해 토지의 임대료·조성비용등을 고려하여 감정평가를 할 수 있다.

②제1항의 경우에 감정평가업자는 평가대상토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 하나 또는 둘 이상의 표준지와 평가대상토지와의 위치·지형·환경등 토지의 객관적 가치에 영향을 미치는 제요인을 비교하여 평가대상토지의 가격과 표준지의 공시지가가 균형을 유지하도록 감정평가하여야 한다'고 나와 있다.

또 제43조(벌칙) 규정에는 ① 부정한 방법으로 감정평가사의 자격을 취득한 자 ② 감정평가업자가 아닌 자로서 감정평가업을 영위한 자 ③ 부정한 방법으로 제27조 규정(감정평가사무소 등록)에 의한 등록을 하거나 제28조의 규정(감정평가법인)에 의해 인가를 받은 자 ④ 제37조 제1항의 규정(신의와 성실로써 공정하게 감정평가를 하여야 하며, 고의 또는 중대한 과실로 잘못된 평가를 하여서는 아니된다)에 위반하여 고의로 잘못된 평가를 한 자에 해당할 경우 2년 이하의 징역 또는 500만원 이하의 벌금에 처하고 있다.

또 제46조 '양벌규정'에 따라 법인의 대표자, 법인 또는 개인의 대리인이나 사용인, 감정평가 사무소 종업원이 위반행위를 한 때에는 그 행위자를 벌하는 것 외에 그 법인이나 개인에 대하여 똑 같은 벌금에 처하고 있다.

▲ 감정평가액 산정은?

해당 집행법원은 감정인으로 하여금 부동산을 평가하게 하고 그 평가액을 참작하여 최저매각가격을 정한다.

감정인의 평가액을 그대로 최저매각가격으로 정하여야 하는 것은 아니지만 실무에서는 대부분 감정인의 평가액을 그대로 최저매각가격으로 정하고 있다.

감정평가서에는 최소한 감정가격의 결정을 뒷받침하고 응찰자의 이해를 도울 수 있도록 감정가격을 산출한 근거를 밝히고 평가요항, 위치도, 지적도, 사진 등을 첨부하여야 한다.

그리고 이 감정평가서는 매각 기일 1주일 전부터 매각물건명세서에 첨부하여 일반인의 열람이 가능하도록 비치하게 되어 있다.

▲ 채무자 보호를 위해 '과잉매각' 제도 운영...단, 일괄 매각 '예외'

그러나 만약 채권자가 채무자가 소유한 여러 개의 부동산을 매각하는 경우에 일부 부동산의 매각대금으로 모든 채권자의 채권액과 집행비용을 변제하기에 충분한 경우가 있을 수 있다. 이런 경우를 과잉매각이라고 하는데, 이에 해당하면 집행법원은 다른 부동산의 매각을 허가하지 않고 있다.

다만, 일괄매각의 경우에는 예외로 하며 과잉매각의 경우에는 채무자가 그 부동산 가운데 매각할 것을 지정할 수 있다.

■ 일괄 매각이란?

법원은 경매의 대상이 된 여러 개의 부동산의 위치. 형태. 이용관계 등을 고려하여 이를 하나의 집단으로 묶어 매각하는 것이 알맞다고 인정하는 경우에는 직권으로 또는 이해관계인의 신청에 따라 일괄매각하도록 결정할 수 있다.

또 다른 종류의 재산(금전채권 제외)이라도 부동산과 함께 일괄매각하는 것이 알맞다고 인정하는 때에도 일괄매각하도록 결정할 수 있다.