용도지역별로 건축물 고도가 정해져 있는 제주도. 도심의 수평적 확산 방지를 위해 높이 제한 보다 밀도관리 방안을 마련해야 한다는 주장이 나왔다.

특히 30년 동안 고도관리로 제주스카이라인을 지켜왔지만 앞으로 건축고도 완화를 검토하되 공공기여 확보와 개발이익 공공환수 문제를 연계해야 한다는 제안이 나왔다. 

제주도의회 환경도시위원회(위원장 송창권)는 28일 오후 2시 의원회관 대회의실에서 '제주 미래를 위한 고도관리 방안 토론회'를 개최했다.

이날 토론회는 한승철 동림피엔디 이사가 '서울시 고도지구 지정현황 및 관리방안', 이성용 제주연구원 선임연구위원이 '제주지역 효율적 도시관리를 위한 고도관리 방안'을 각각 주제 발표했다.

송창권 위원장이 좌장을 맡아 양영준 제주대 부동산관리학과 교수, 하창현 박사(대한국토도시계획학회 제주지회), 고용현 한국도시설계학회 제주지회장, 홍명환 제주도 도시재생지원센터장, 현주현 제주도 도시계획과장이 토론자로 나섰다. 

주제 발제한 이성용 선임연구위원은 "시가지의 대부분 지역을 용도지구인 고도지구를 지정한 사례는 거의 없다"며 "기존 단편적 토지 용도 및 밀도 규제에서 복합.고밀도 개발 등을 위한 유연한 접근이 필요하다"고 고도완화 필요성을 꺼냈다.

다만 고도완화로 인한 사적 이익과 관련해 이 연구위원은 "개발이익에 따른 공공기여를 제도화할 필요가 있다"며 "공공환수 방안 마련을 위한 방안도 찾아야 한다"고 주문했다.

토론자로 나선 양영준 제주대 부동산관리학과 교수는 "현 제주지역 용도지구로는 재건축이나 재개발이 사실상 불가능하다"며 "택지공급도 쉽지 않은 상황에서 고도완화를 해야 한다"고 주장했다.

양 교수는 "고도완화를 하게 되면 사적이익이 증가하게 된다. 공공환수 노력도 해야 한다"며 "고도관리방안을 논의하는 자리에서 사적이익을 어떻게 회수할 것인가 하는 논의도 같이 이뤄져야 한다"고 강조했다.

하창현 대한국토도시계획학회 박사는 "제주지역의 경우 시가화지역은 고도지구, 비도시지역은 개별법령에 따라 고도를 제한하고 있다"며 "일부 전문가나 시민단체에서 오해하고 있는 부분이 있다. 고도완화가 되면 난개발이 될 것이라는 전제를 하고 있는데 실제로는 그렇지 않다"고 주장했다.

하 박사는 "고도완화를 한다고 하더라도 무한정 개발은 불가능하다. 용적률과 건폐율이 지정돼 있기 때문"이라며 "지구단위계획을 활용해 고도지구를 풀고, 한라산과 바다인 남북축 개방성을 확보한다면 병풍처럼 있는 10층 아파트단지 보다 20층 아파트단지가 개방성과 경관을 더 확보할 수 있다"고 말했다.

고용현 한국도시설계학회 제주지회장은 "연동-노형동 토지가 평당 4000만원 이상되고, 시공비는 육지부에 비해 1.5배 이상돼 아파트 분양가가 8억~10억원이 넘어가고 있다"며 "근본적으로 높이제한을 해결하지 않고서는 분양가를 낮출 수 없다"고 진단했다.

고 지회장은 "도시계획을 할 때 가장 기본은 낮은 곳은 높게, 높은 곳은 낮게 해야 한다. 원도심 층고를 확 올리고, 중산간을 낮춰야 한다"며 "싱가포르나 상해, 홍콩 등 바다에 면해있는 지역의 경우 수변공간에 초고층 랜드마크 건물을 짓고 있다"고 강조했다.

홍명환 제주도 도시재생지원센터장은 무조건적인 고도완화에 대해선 반대 입장을 분명히 했다.

홍 원장은 "30년 넘게 고도지구를 지정하면서 제주의 스카이라인이 이 정도나마 보전하게 됐다"며 "무조건적인 고도완화만이 능사는 아니"라고 말했다.

홍 센터장은 "모든 지역을 푸는 게 아니라 지구단위계획을 세세하게 수립해서 고도지역을 설정해야 한다"며 "또한 교통과 연동되기 때문에 도시간선도로와 연관해서 검토해야 한다"고 제언했다.