고분양가 논란 속에 제주지역 아파트 미분양이 속출하고 있다. 국책 연구기관도 제주를 위험발생 단계로 분류하고 투자자들의 주의를 당부했다.

10일 국토교통부에 따르면 2023년 11월 기준 제주지역 미분양 주택은 2510호다. 이중 악성 물량으로 분류되는 준공 후 미분양 주택이 997호다.

지역별로는 제주시 1537호, 서귀포시가 973호다. 전체를 동지역과 읍·면지역으로 재분류하면 69%인 1741호가 읍·면 지역에 몰려 있다.

이를 세분화하면 애월읍이 621호로 가장 많다. 이어 대정읍 376호, 조천읍 266호, 안덕면 291호, 한경면 185호 등의 순이다.

애월과 조천은 제주시 동지역과의 접근성이 물량 공급에 영향을 미친 것으로 보인다. 대정과 안덕의 경우 제주영어교육도시가 시행사들의 투자 요인으로 해석된다.

부동산 투자 감소는 고분양가 논란이 영향을 미쳤다. 고금리에 따른 대출 부담과 아파트 가격 상승으로 인한 시세 차익 감소 등도 투자를 꺼리는 요인이 되고 있다.

실제 지난해 8개 시행사가 분양에 나선 제주지역 주요 아파트 단지 입주자 모집 결과, 모든 사업장에서 미분양 사태가 발생했다.

제주시 애월읍의 A아파트는 425세대 모집에 115세대가 접수하며 대규모 미달 사태를 겪었다. 연동의 B아파트도 204세대 모집에 64세대만 접수하며 굴욕을 맛봤다.

서귀포시 하효동의 C아파트는 78세대 모집에 단 3세대만 지원해 역대급 미달을 경험했다. 제주시 외도동의 D아파트도 36세대 모집에 9세대만 신청해 물량 처리에 애를 먹고 있다.

한때 제주지역 부동산 활황에 기름을 부었던 투자자들의 이탈 현상도 감지되고 있다. 관련 통계에서도 수도권을 중심으로 외지인 투자자들이 관망세로 돌아선 모습이다.

제주도에 따르면 2022년 도내 주택의 외지인 매입 물량은 2286호에 달했다. 반면 지난해 1월부터 11월까지 매입량은 1435호로 40% 가까이 감소했다.

외지인의 주택 매입 비중도 2022년 27.1%에서 지난해에는 23.2%로 줄었다. 아파트의 경우 2023년 1월 23.3%에서 그해 11월에는 15.5%로 급감했다.

이와 관련해 국토연구원은 최근 제주를 전국에서 유일하게 ‘미분양 주택 위험 발생’ 단계로 분류하고 공급 관리 정책의 필요성을 지적했다.

미분양 주택 위험 수준은 ‘관심-위험 진입-위험 발생’ 등 3단계로 분류한다. 위험 발생 단계에서는 정부가 공공차원의 미분양주택 매입까지 검토할 수 있다.

국토연구원은 “금리 인상과 분양가 상승, 공급 과잉 등이 미분양의 요인으로 작용하고 있다”며 “이는 PF대출 부실과 주택착공 감소, 건설업 불황으로 이어질 수 있다”고 우려했다.

그러면서 “향후 고금리 정책과 경기 침체가 지속되면 미분양이 더 늘어날 수도 있다”며 “외지인 투자 수요를 타깃으로 한 제주 도심외곽주택의 경우 변동성이 크다”고 조언했다.