“제주 예래휴양형주거단지가 수천억대 국제 소송의 주인공으로 등장하는 것을 원하는 제주도민은 극소수다”

“지금 예래휴양형주거단지 사업계획을 취소시킨다면 국제적 소송에 휩싸일 수 있고 그 파장은 상상할 수 없을 정도가 된다”

원희룡 제주도지사가 예래휴양형주거단지 사업추진의 근거 중 하나로 줄곧 언급해 온 버자야그룹의 국제적 소송 제기 가능성이 희박하다는 주장이 나왔다.

이정민 제주대 산업대학원 외래교수는 12일 제주도의회 도민의방에서 열린 ‘예래휴양형주거단지 법·경제적 정책 세미나’에서 예래휴양형 대법원 판결이후 사태에 대해 이 같이 전망했다.

대법원은 토지주 4명이 제주도와 JDC를 상대로 제기한 토지수용재결 무효소송에서 지난 3월30일 ‘인가처분은 하자가 명백해 당연 무효이고, 이에 기초한 수용재결도 무효’라고 결정했다.

판결 이후 원 지사는 국제적 소송 가능성을 시사하며 사업 추진에 대한 언급을 이어갔다. 그사이 정치권에서는 유원지 시설 범위에 관광시설이 포함되도록 제주특별법 개정 작업에 나섰다.

제주도는 대법원 판결 취지에 따라 예래휴양형주거단지 사업계획에 대한 무효 고시를 내려야 하지만 행정절차를 이행하지 않고 있다.

현재 개정을 추진중인 제주특별법 부칙 제3조(유원지시설에 관한 적용례)에는 ‘제406조 제2항의 개정규정은 이 법 시행후 실시계획의 인가를 신청하거나 인가받은 실시계획을 변경하기 위해 신청하는 유원지 개발사업부터 적용한다’고 규정돼 있다.

이정민 교수는 “제주도는 경미한 변경으로 처리하지 않겠다는 입장이지만 그러면 왜 특별법을 개정하느냐”며 “제주도가 과잉입법과 국제적 소송을 거론하지만 이는 실현 가능성이 낮다”고 밝혔다.

실제 예래단지 개발사업을 주도한 제주국제자유도시개발센터(JDC)는 2013년 9월 사업자인 버자야제주리조트(BJR)와 대주단(대출금융사)과 3자간 부동산 매매예약을 체결했다.

이 협약 제4조에는 ‘사업시행권 양도 조항에 기한이익상실 사유가 발생한 경우 JDC는 전체사업에 대한 권리를 인수하고 BJR은 해당 일체 권리를 JDC에 양도한다’고 규정돼 있다.

협약상 권리는 예래휴양형주거단지 전체 사업부지와 미분양물, 인허가권, 프로젝트 파이낸싱(PF)채무, 주식, BJR이 전체 사업에 보유한 모든 권리를 의미한다.

대주단은 NH투자증권(버자야제이차)과 신한금융투자(버자야제삼차), 한국외환은행(버자야제사차) 등 3곳이다.

JDC가 국회에 제출한 자료에 따르면 현재까지 투자된 자금은 2500억원이며 이중 1500억원은 버자야그룹이 투자했고 나머지 1070억원은 대주자단의 PF 대출 자금이다.

현재 PF 대출은 중단된 상태고 BJR은 2016년 1월19일까지 대축금을 상환해야 한다. BJR이 대출 자금을 상환하지 못하면 JDC가 부동산 매매예약에 따라 1070억원을 떠안아야 한다.

대주단은 다만 ‘BJR의 채무불이행 위험은 JDC 부동산 매매예약에 따른 매매대금 지급의무로 통제된다. BJR 채무불이행시 JDC는 이의제기나 항변없이 1070억원을 입금해야 한다’고 명시했다.

즉, 대주단 입장에서는 BJR이 돈을 갚지 않더라도 JDC가 책임을 떠안아 자신들은 채무불이행의 위험이 없다는 의미다.

이정민 교수는 “매매목적물의 하자에 대해 JDC가 일체의 책임을 부담하지 않도록 계약이 이뤄졋다”며 “버자야측에서도 소송이 이뤄지면 주가 하락으로 이어져 소송의 실익이 없다”고 밝혔다.

이어 “부동산 매매예약에 따라 BJR이 빚을 갚지 못해도 모든 권리를 JDC가 양도 받는다”며 “귀책사유가 JDC에 있더라도 이 같은 합의에 따라 소송 가능성이 낮다”고 주장했다.

이 교수는 또 “만약 JDC가 소송에 관한 조항을 넣었다면 이는 전적으로 BJR에 유리한 계약이 되는 것”이라며 “이렇게까지 하면서 사업을 추진하면 JDC가 국제적 바보가 될수 있다”고 꼬집었다.

박근수 JDC사업팀장은 “BJR이 소송을 할지 여부는 전적으로 사업자의 판단”이라며 “BJR은 이미 예래단지 사업과 관련해 법적 조치를 취할 수 있다는 내용증명을 수차례 보내왔다”고 설명했다.

박 팀장은 “그럼에도 BJR은 사업여건을 만들어주면 예래단지 사업을 계획대로 추진한다는 입장”이라며 “JDC는 버자야를 제외한 사업구상은 맞지 않다는 생각을 하고 있다”고 말했다.

버자야그룹의 사업철수시 대안에 대해서는 “만약 BJR이 포기하면 JDC가 사업전체를 양도받아 추진할 수밖에 없는 구조”라며 “다만 법개정이 추진되는 만큼 이는 추후의 문제”라고 밝혔다.

이 교수는 이와 관련 “JDC가 직접 사업시행자가 돼서 환지방식으로 일정 기간내 계획대로 개발하도록 유도해야 한다”며 “이를 통해 토지주와 문제도 해결해야 한다”고 제안했다.