채권입찰제란 무엇인가
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[홍용석의 부동산경제] 청약가점제 알아가기(4)

오늘은 청약가점제와 관련하여 <채권입찰제>에 대해서 살펴보고자 한다. 청약예금에 가입하면 주거전용면적 85㎡ 이상의 주택을 공급받을 수 있다. 그래서 평형이 큰 아파트를 분양받으려면 청약예금에 가입하여야 한다. 청약예금은 지역별 ∙ 평형별 예치금액을 한 번에 예금하고 청약순위가 될 때까지 일정기간이 경과해야 청약할 수 있는 통장이다.

그런데 청약예금 가입과 관련하여 한 가지 알아두어야 할 것이 있다. 전용면적 85㎡를 초과하는 주택에 대하여는 채권입찰제가 우선 적용된다는 점이다. 즉, 채권입찰금액을 높게 써낸 사람에게 우선권이 주어진다. 만약 채권매입예정금액이 같을 경우에는 가점제와 추첨제로 각각 50%씩 당첨자를 가리게 된다. 전용면적 85㎡를 초과하는 중대형 아파트는 그것이 공공건설 아파트이건 민간건설 아파트이건 구분 없이 모두 채권입찰제를 우선 적용한다.

그럼 여기서 <채권입찰제>라는 것이 무엇인지 좀 살펴보자. 새로 지은 아파트의 판매가격을 분양가라고 하는데, 분양가가 높아질수록 아파트를 지은 건설회사의 이익이 커愎? 따라서 건설업체로서는 더 많은 이익을 얻기 위해 당연히 아파트의 분양가를 높이려고 한다.

그런데 신규아파트의 분양가가 높아지게 되면 기존에 이미 지어진 아파트의 가격도 이의 영향을 받아 올라가게 마련이고, 그 결과 전체 아파트 값이 다 함께 올라가는 현상이 나타나게 된다. 그래서 정부는 한국토지공사, 대한주택공사 등 공공기관이 조성한 토지(공공택지)에서 짓는 아파트는 분양가를 일정 수준 이상 받지 못하도록 하고 있는데, 이를 <분양가 상한제>라고 한다.

한편, 아파트의 분양가를 억제하다 보니 또 다른 부작용이 생겨나게 되었다. 신규 아파트의 분양가가 인근의 기존 아파트의 매매가보다 훨씬 낮다보니 신규아파트를 분양받게 되면 돌아서자마자 막대한 시세차익을 얻게 된 것이다.

예를 들어 보자. A라는 동네에 30평짜리 기존 아파트 가격이 5억원이다. 그런데 같은 평수의 새로 지은 아파트가 4억에 분양된다고 하자. 그러면 신규 아파트를 분양받는 사람은 앉은 자리에서 1억의 시세차익을 얻게 되는 것이다.

당첨자들이 시세차익 만큼의 불로소득을 얻게 되는 것은 ‘돈이 돈을 벌어가는 구조’로서, 이는 부의 재분배라는 측면에서 볼 때 바람직스럽지 못한 현상이다. 그래서 신규 아파트의 당첨자들이 얻는 불로소득을 환수하고자 하는 목적으로 나온 것이 바로 <채권입찰제>이다.

채권입찰제란, 신규 아파트를 분양신청 할 때 채권매입예정금액을 써 넣도록 하는 제도이다. 즉, 전용면적이 85㎡를 초과하는 아파트에 청약하는 경우에는 ‘제2종국민주택채권을 얼마만큼  매입 하겠다.’는 것을 적어 넣어야 한다.

   
 
 
예를 들어 신규 아파트를 분양받게 되면 시세차익 1억을 얻을 것이 예상된다고 해 보자. 이럴 경우 당첨자들이 받는 시세차익 1억을 환수하기 위해서 청약자들로 하여금 제2종국민주택채권 매입예정금액을 기재하도록 하는 것이다. (참고로 제2종국민주택채권은 이자가 가산되지 않는다. 즉, 이자율이 0%이다.)

청약가점제에서는 채권매입예정금액을 높게 써낸 청약자들에게 우선권이 주어진다. 만약 기재한 채권매입예정금액이 같은 경우에는 물량의 50%는 가점제에 의하여 점수가 높은 청약자에게 공급하고, 나머지 50%는 추첨에 의하여 당첨자를 결정하게 된다.

참고로 85㎡초과 주택 중 채권매입대상이 아니거나, 채권매입액이 없는 경우에는 가점제 50%, 추첨제 50%를 병행한다. 예를 들어 보자. 중대형 아파트 중 분양가가 주변 시세보다 높아 채권입찰제가 사실상 적용되지 않는 경우(채권입찰액 `0원`)에는 이 공급물량의 50%는 가점제에 의해서, 나머지 50%는 추첨제에 의해서 공급된다.

홍용석 님은 연세대학교 경제학과를 졸업하고 대기업 전략재무실에서 재무회계 업무를 담당하였으며, 노동부 직업상담원을 거쳐 현재는 제주시에 있는 공인중개사전문학원에서 부동산을 강의하고 있습니다. 지난 3월에는 초보용 부동산 투자입문서인 '이런 부동산에 꿈을 묻어라'를 출간하기도 하였습니다.

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