제주국제자유도시개발센터(JDC)가 좌초된 예래휴양형주거단지 사업 부지에 도시개발을 추진하겠다는 계획을 밝혔다. 예래단지를 둘러싼 원 토지주의 토지반환 소송이 진행중인 가운데, JDC가 무산된 관광단지·유원지 등 기존 사업의 대안을 공개적으로 발표한 것은 이번이 처음이다.

JDC는 25일 오전 9시 제주해비치호텔앤리조트에서 진행중인 '제16회 평화와 번영을 위한 제주포럼'에서 '예래휴양형주거단지 사업 재추진을 위한 상생적 방안 논의' 세션을 통해 예래단지 재추진 방안을 발표했다.

발제에 나선 박재모 JDC 휴양관광처장은 기존 예래단지 부지에 이미 설치된 인프라를 활용하기 위해 대안 마련이 불가피하다고 밝혔다. 박 처장은 "1단계 사업부지의 공정률은 이미 65% 진행되다가 중단된 상태고, 단지 내부에는 4차선 도로, 생태공원, 수생 저류지,  논짓물수변공원, 주차장 등 여러가지 인프라가 순수 공사비로만 340억원 가량이 투입됐다. 시설을 완공하고도 준공을 못하는 특이한 상태"라고 설명했다.

이어 "투자 시설을 먼저 짓기 전에 인프라 먼저 완성한 이유는 마을의 요구 때문이었다. 마을에서 인프라를 먼저 만들어줘야 지역의 발전이 있을 것이라고 했는데, 다 만들고보니 소송에 휘말렸다"며 "마을 내부에서도 '아까운 인프라임에는 분명하나 다시 뜯어야 한다'는 의견이 있고, 또 '아까운 것을 왜 뜯냐, 하루 빨리 정상화되기를 바란다'는 여러가지 의견이 존재하고 있다"고 말했다.

박 처장은 "현재 (토지주 토지반환 소옹은)2심 소송이 진행되고 있고, 몇 개의 소송은 이미 대법원 판결을 완료한 상태다. 법원의 판단은 JDC가 소송 제기된 토지를 모두 반납하라는 것인데 법원이 판단하는 틀에 따르기에는 시간이 너무 걸리고, 이 사업을 지금 단계에서 중단하기에는 안타까움이 있어 여러가지 방안을 검토 중"이라고 밝혔다.

그러면서 도시개발사업 대안을 제시하며 두 가지 방안으로 세분화 했다. 첫번째 대안은 단지 내 토지를 JDC가 모두 매입해 보상금을 주고 도시개발을 추진하는 '토지 사용수용방식', 두번째 대안은 JDC가 토지를 넘겨받고 담보율을 적용해 여러가지 인프라를 깐 후에 다시 돌려주는 '환지방식'이다. 경우에 따라선 두 가지 방법을 모두 차용하는 '혼용 방식'을 채택할 수 있다고도 했다.

박 처장은 "기존에 예래단지에 지정된 유원지는 현재 해제되고 없다. 관광단지도 무효화됐기 때문에 어떻게 하면 사업성을 맞출 수 있을 것인가 고민했다"며 "도시개발사업은 현재로서는 만들어진 인프라를 활용할 수 있는 가장 현실적인 대안이 될 것"이라고 주장했다.

JDC는 기획재정부의 평가항목 기준을 적용한 각 대안의 수익성(PI)지수도 공개했다. 평가 결과 사업타당성을 확보하는 것으로 평가되는 PI지수 1을 넘기는 대안은 1.01인 '도시개발 토지 사용수용방식' 뿐이었다. 그외 관광단지 대안은 0.89, 유원지는 0.80으로 크게 낮았고, 도시개발 혼용 방식도 0.95에 그쳤다고 분석했다.

박 처장은 "수치상으로는 도시개발 사업 중에서도 JDC가 전면 토지를 갖고 추진하는 대안이어야 겨우 1.01이 나오지만, 안타까운 것은 '토지 전면 사용 수용방식'으로는 기존의 토지주와 협의조차 만들기 어려운 상황이 될 것"이라며 "어떻게든 혼용 방식으로 지수를 높이는 방법과 이에 대한 토지주의 협조를 요청하는 노력이 뒤따라야 한다"고 말했다.

현실적인 대안을 마련하기 위해 토지이용계획 상의 상업용지 면적을 2배 가량 증가하는 방안도 제시했다. 박 처장은 "도시를 설계할 때 통상적으로 상가지역이나 근생시설은 전체 3~5% 정도로 계획하는데, 특수한 경우 이런 부분을 늘리기도 한다"며 "물론 타당한 명분이 있어야겠지만 상업용지 규모를 기존 5~6%에서 10% 내외로 늘릴 수 있다"고 했다.

제주도의 재정 분담도 요구했다. 박 처장은 "도시계획도로가 2.4km 정도 내부를 관통하고 있고 진입로도 국비를 47억원을 받아 다 개설된 상태"라며 "준공 고시까지 났는데도 불구하고 정상적으로 가동을 못시키고 있는 상황에 대해 제주도와의 협력이 필요한 부분이다. 기반 인프라에 대한 부분을 제주도가 도와준다면 사업성 지수를 올릴 수 있는 여건이 될 것"이라고 주장했다.

한편, 이날 세션에 앞서 문대림 JDC 이사장은 인사말을 통해 "(예래단지 관련)투자자와의 소송을 원만하게 해결하면 그 이후 토지주와의 사업 재추진에 어느정도 자신있는 분위기였는데 시간이 지나면 지날수록 이 부분에 대해서도 점점 더 예민해지는 내용들이 있는 것 같다"며 "누구나 동의할 수 있는 공감된 해법을 통해 다음달부터 올해 하반기로 이어지는 과정 속에서 힘 있게 문제를 풀어나가겠다"고 밝혔다.