정부가 노후계획도시정비특별법(이하 특별법) 적용 예정지에 제주를 포함시키면서 재건축 시장이 다시 들썩이고 있다.

1일 제주특별자치도에 따르면 국토교통부가 시행령 입법예고와 함께 특별법 적용 대상 지역을 발표하면서 절차와 조례 개정 여부에 대한 검토 작업이 이뤄지고 있다.

노후계획도시 조성은 기존 택지개발사업 등으로 20년이 지난 지역에 건축 규제를 대폭 완화하는 방식으로 재개발 및 재건축을 유도하는 사업이다. 

지난해 말 특별법이 국회를 통과하면서 4월부터 시행에 들어간다. 시행령은 안전진단 면제 및 완화기준과 공공기여 비율 등 특별법에서 정한 내용을 구체화하고 있다.

제주지역 대상지는 1994년 준공된 제주시 일도지구(109만1735㎡)와 2000년 준공된 제주시 연동지구(94만8816㎡), 1992년 준공된 서귀포시 서호지구(97만8421㎡) 등 3곳이다.

공교롭게도 국회의원 선거구와 행정체제개편 권고안의 지역별로 1곳씩 포함됐다. 택지개발촉진법에 따른 택지개발사업 조성 부지로 면적이 100만㎡ 내외라는 공통점도 있다.

국토부는 법령 시행에 맞춰 연내 노후계획도시정비기본방침을 마련하기로 했다. 제주도는 이를 토대로 예정지 3곳 중 노후계획도시특별정비구역을 정하게 된다.

특별정비구역으로 지정되면 도시 및 주거환경정비법과 국토의 계획 및 이용에 관한 법률, 도시개발법, 공공주택 특별법 등 각 개별법에 근거한 정비사업이 추진된다.

도시정비를 위해 구역별로 조합을 구성해 재개발 또는 재건축에 나설 수 있다. 해당 구역에서는 용적률 상향과 도시·건축규제 완화, 안전진단 면제·완화 등의 특례가 부여된다.

실제 건폐율과 건물 간 거리는 조례와 관계없이 국토계획법과 건축법 상한까지 완화된다. 용적률도 법정 상한의 150%까지 높일 수 있다. 3종 일반주거지는 최대 450%까지 가능하다.

부동산 업계를 중심으로 재건축에 대한 기대감이 커지고 있지만 원도심과의 형평성과 도시 과밀화를 가속화할 수 있다는 지적도 나오고 있다.

금리 상승과 건설비 상승으로 인한 고분양가 논란에 더욱 불을 지필 수 있다는 우려도 있다. 기존 사례에 비춰 재건축 및 재개발에 10년 이상이 소요될 것이라는 평가도 있다.

제주도 관계자는 “지난해 택지개발 9곳과 도시개발사업 6곳에 대한 자료를 국토부에 제출했다”며 “적용 대상지역 선정에 대한 의견 제시나 사전 협의는 없었다”고 설명했다.

그러면서 “연내 기본방침 마련되면 제주도가 직접 기본계획 수립에 나설지 논의해야 한다”며 “원활한 사업 추진을 위해 총괄사업관리자를 지정하는 방안도 검토하겠다”고 밝혔다.