당초 분양 예정일 두 달 지나도 착공도 안해...“특별분양, 법의 테두리 내에서 할 것”

지난 9월 분양 예정이던 제주첨단과학기술단지 내 아파트 한화 ‘꿈에그린’이 두 달 째 일정을 미루면서 그 배경에 관심이 쏠리고 있다. 시행사 측은 “아직 아무런 일정이 정해지지 않았다”면서도 최근 급상승한 제주 시세를 반영해야만 수익성이 나온다며 고가 분양에 대한 입장을 굽히지 않고 있다.

당초 꿈에그린의 분양공고 디 데이(D-Day)로 삼았던 날짜는 지난 9월 11일. 어느새 두달이 훌쩍 지났다. 그러나 여전히 착공 신고도 되지 않은 상황. 고 분양가 논란과 관련해 '소나기'를 피해가려는 뜸들이기라는 분석이 나오는 이유다.

시행사인 디알엠시티 관계자는 16일 <제주의소리>와의 통화에서 “임대 전환 여부와 분양가, 분양 시점에 대해서 아직 결정하지 못했다”고 말했다.

이 관계자는 “분양가(에 대한 여론) 때문에 분양을 못하고 있다. 그게 정리가 돼야 분양이 가능할 것 같다”며 “언제쯤 분양이 가능할지 확실히 알 수 없다”고 덧붙였다.

그러면서 “사실 내부에서 반대 여론이 있을 정도로 첨단과기단지 내에 이익이 잘 나오지 않을까하는 걱정이 많았다”며 “요새 제주도 시세가 뒷받침해서 (이를 바탕으로 나온) 분양가가 사업성이 있는 것이지, 원래는 어느 시행자도 쳐다보지 않았던 땅이었다”고 말해 고분양가를 받을 수밖에 없다는 뉘앙스를 전했다.

분양 연기는 고분양가 논란 탓?

현재 업계에서는 시행사 측이 900만원대를 고려하고 있는 것으로 보고있다. 그러나 비교적 낮은 토지 매매가 등을 감안하면 지나치게 높다는 비판이 나온다.

디알엠시티는 지난 2013년 말 제주국제자유도시개발센터(JDC)로부터 첨단과기단지 내 공공주택용 토지 2필지(총 9만4309.5㎡)를 332억원에 사들였다. 이는 3.3㎡(평)당 116만원 수준으로, 도심 지역보다 낮다.

제주지역 공공택지 중 가장 가격이 높은 지역인 노형동에 2012년 분양한 노형2차아이파크(174세대)가 상대적으로 높은 3.3㎡당 902만원에 분양됐다. 노형2지구 공동주택부지는 종전 제주도내에서 분양됐던 아파트 중 3.3㎡당 486만원의 가장 높은 택지매입비를 지불한 곳이다.

이와 비교하면 3.3㎡ 당 370만원이나 택지비가 낮은데도 분양가는 거의 비슷할 것으로 추정되는 상황이다. 폭리 논란이 불거지는 이유다.

김태일 제주대 교수(건축학부)는 이날 “국내 분양가는 토지가격에 연동이 되는데 이를 감안하면 분양가로 3.3㎡당 900만원대를 내놓는다면 말도 안되는 수준”이라며 “건축비가 올랐다 하더라도 이 정도 분양가가 높아지는 건 설득력이 부족하다”고 말했다.

부동산업계에서는 시행사측이 고 분양가 논란이 잦아들기만을 기다리는 것 아니냐는 분석도 나온다.

공인중개사 A씨는 “고분양가에 대한 여론은 쉽사리 꺾이지 않을 것으로 보인다. 당장 분양한다고 하면 당장 수면 위로 떠오를 문제”라며 “이 때문에 분양이 더 늦춰질 것으로 보는 시각이 많다”고 말했다.

공인중개사 B씨는 “분양이 내년으로 연기됐다는 얘기도 돌고 있다”며 “JDC와 임대 전환, 특별분양을 두고 마찰을 빚고 있는데다 고분양가 논란으로 계속 보류될 것으로 보는 시각들이 있다”고 전했다. 다만 “미뤄진다고 해도 여전히 사람들의 관심이 높다”며 “택지공급계획의 구체적 발표 등의 큰 변수가 나타나지 않는 한 수요는 많을 것으로 전망된다”고 말했다.

“법 테두리 안에서 특별공급 하겠다”

산업단지 내 근로자 주택 특별 분양을 골자로 하는 ‘주택공급에 관한 규칙’이 16일부터 시행됨에 따라 첨단과기단지 내 근로자 특별분양 번복 논란의 불씨가 됐던 ‘하위법규 미비’라는 문제는 해소됐다.

이번 규칙 개정으로 산업단지 내 입주자들을 위해 사업주체는 민영주택 건설량의 50% 이내에서 특별분양 물량을 정할 수 있고, 시장, 군수, 구청장이 이를 최종 승인하게 된다.

당초 토지 매매 당시 고시문에는 “‘산업입지 및 개발에 관한 법률’ 시행령 제47조의4에 의한 특별공급을 통해 제주첨단과학기술단지 입주기업 근로자의 주거안정을 도모해야 한다”고 명시돼 있으나, 거주 대상 등을 규정하는 하위 법규인 ‘주택공급에 관한 규칙’에 관련 조항이 미비해 해당 법률을 적용하기 어렵다는 게 디알엠시티 측의 입장이었다.

이 상황에서 디알엠시티가 임대 전환까지 고려한다는 얘기까지 나오자 JDC는 지난 달 20일 “조속히 특별분양을 시행하지 않으면 계약해지까지 고려하겠다”는 내용증명을 보내기에 이르렀다. 

이번 규칙 개정으로 특별분양에 힘이 더 실리게 됐다. 강제조항은 아니지만 지자체에서 특별공급 물량에 대해 관여할 수 있는 여지가 생겼기 때문이다.

국토부 관계자는 <제주의소리>와 통화에서 “사업주체가 특별분양 비율을 정하는 건 맞지만, 시장에게 승인 권한이 있는 만큼 실질적으로 이에 관여할 수 있다”며 “(소극적으로) 법적 요건만 충족이 되면 승인을 할 수도 있고, (적극적으로) 물량을 더 늘리라고 할 수도 있다. 이것은 지자체의 재량사항”이라고 말했다.

디알엠시티 관계자는 특별분양에 계획에 대해 “아직 정해진 게 없다”며 “특별공급은 법적인 테두리 내에서 이뤄질 것”이라고 짧게 답했다.

JDC 관계자는 “토지 매매 당시 약속이 계속 미뤄져 불쾌하다”며 “협의는 계속 진행하겠지만 연말까지는 단지 내 종사자들을 위한 특별분양을 해야한다고 본다. 이후에는 법적대응을 고려할 수 밖에 없다”고 말했다.

해발 370m의 제주첨단과기단지에 들어서는 꿈에그린 아파트는 현재 제주도내 건설된 아파트 중 가장 고지대에 위치해있다.

분양 타입은 전용면적 84.79㎡(25.6평)가 380세대, 97.8㎡(29.6평) 74세대, 101㎡(30평형) 210세대, 115㎡(35평형) 29세대, 137㎡(41평형) 60세대, 197㎡(59.1평형) 6세대 등 총 759세대다.

첨단과기단지 내 근로자들을 위한 특별분양 번복 논란과 더불어 임대 전환 검토로 인해 JDC와 마찰을 빚었다.