[해설] 고도관리 기본계획안 특혜소지 다분...道 "구도심 불편 해소차원"

다른 지방과 마찬가지로 주거, 상업, 공업, 녹지, 관리, 농림, 자연환경보전지역 등 용도지역에 기초한 절대적 높이를 일률적으로 적용하는 바람에 제주 특성에 맞게 건축고도에 탄력을 기하지 못했다는 설명이다. 건축고도 조정과 관련한 권한은 대부분 제주도지사에 이양된 상태다.     

제주도는 최근 인구가 늘고 있는 읍.면지역에 대한 균형발전 차원의 지원방안이 필요하다는 점도 들었다. 이는 거꾸로 읍.면지역의 경제활동이 고도제한 때문에 위축됐다는 말이 된다.  

특히 과거 고도완화에 대한 가이드라인이 없다보니 고층건축물에 대한 특혜 시비가 끊이지 않았음을 강조했다. 

2006년 12월 제주국제자유도시종합계획(제1차)에는 투자유치를 활성화한다며 도시관리계획(지구단위계획 또는 도시계획시설)으로 건축물 고도를 완화할 수 있는 예외규정을 뒀다.

완화 범위는 딱히 정해진 게 없었다. 지금은 폐지됐지만, 이 예외규정으로 인해 노형드림타워(218m.63층), 롯데시티호텔(90m.22층), 중앙병원(30m.7층), 풍산드림랜드(30m.9층), 예래휴양형주거단지(240m.45층) 등 잇따른 고층 건축 허가로 이어졌다는게 제주도의 설명이다.

신규 택지개발지(제주시 이도.아라.삼화.노형, 서귀포시 신시가지)는 사업의 경제성 등을 고려해 건축물 높이가 35~45m로 결정된 반면 이미 도시가 형성된 지역(구도심 등)은 20~30m에 그쳐 형평성 문제가 불거진 것도 고도관리 기본계획안을 마련하게 된 배경의 하나다.

우근민 지사가 고도완화 필요성을 언급할 때마다 사례로 들었던 내용이기도 하다.

이러한 불합리를 개선하는 것은 일면 타당성이 있어 보이지만, 고도관리 기본계획안은 또다른 논란의 불씨를 여럿 안고있다.

우선 기존 용도지역별 절대높이의 140%까지 인센티브를 부여하는 방안은 특혜시비를 부를 수 있다.

도시.건축공동위원회로 하여금 공공기여도, 경관적 요소, 교통인프라 등을 따져 점수화한 뒤 평가점수에 따라 10%에서 40%까지 인센티브를 부여한다지만, 평가에 공정성을 기하는게 문제다. 주관적 판단의 여지를 배제하기 위한 객관적 평가 지표 확보가 과제로 남는다. 이른바 로비가 끼어들 수도 있다. 

양희영 도시계획과장은 "평가 점수표는 이미 용역을 통해 확보한 상태"라고 설명했다.   

제주도는 고도완화 범위를 최대 140%로 설정한 것에 대해 제주국제자유도시종합계획상 신제주(45m)와 구제주(30m) 간에 준주거, 주거지역의 건축물 최고 높이 차이가 1.5배라는 점을 꼽았다.

실제로 재건축 판정을 받은 제주시 도남주공, 이도주공 아파트의 최고 고도는 30m인 반면 인근 택지개발지역인 이도2지구(베라체), 아라지구(아이파크.스위첸)는 40m로 33% 가량 차이가 난다.

제주발전연구원이 2011년 4월 '건축물 고도관리 합리화 방안'을 내놓으면서 용도지역별 높이 기준의 140% 이내 범위에서 고도완화를 제안한 것도 참조했다.

올 4월30일 제주도의 '제주다운 풍경 조망을 위한 스카이라인 가이드라인 컨설팅 진단보고서' 역시 용도지역별 높이 기준의 140% 이내 고도완화를 제안했다.

뿐만 아니라 '제주시 구도심 재정비촉진지구 재정비촉진계획'(2011년 12월 제주도)은 상업지역 건축물 최고높이를 75m이하(현행 55m, 136% 완화)로 정하도록 했다.  

주민 현상공모를 통한 인센티브(최대 130%) 부여 방안도 누군가의  '입김'이 작용할 소지가 다분하다.

제주도는 이 경우 공모방식에 의한 별도의 심의위원회를 구성해 조망, 시각통로, 주변환경과의 조화 등을 따지겠다는 복안이다.

인센티브 범위를 130%로 잡은 것은 2009년 10월 '제주도 경관 및 관리계획'이 오름 하부 경계선으로부터 1.2km 이내 구역에서 구조물 높이가 오름 높이의 10분 3을 초과하는 경우 경관위원회 심의 대상이라는 점을 참작했다.

인센티브 부여 대상에서 제외된 신제주 지역의 역차별 논란도 해결해야 할 과제다. 제주도는 이 문제는 장기적인 대책을 세울 때 검토하겠다는 입장이다.  

무엇보다 고도관리 기본계획은 기껏해야 2년가량 시행하다 말 미봉책이라는데 문제가 있다. 제주도는 오는 12월 기본계획 확정과 함께 제주국제자유도시종합계획에 반영하되, 내년에 2015년을 기준연도로 한 도시기본계획 및 도시관리계획 재정비 용역을 할 때 '건축물 고도기준 경관계획'을 함께 수립할 방침이다.

이에따라 고도관리 기본계획은 경관계획이 수립되고 나면 폐지될 운명이다. 지난4월 우근민 지사의 말 한마디에서 시작된 고도완화 추진이 내년 지방선거를 의식한 표밭다지기가 아니냐는 의심을 받고있는 이유 중의 하나다.  

양 과장은 이에대해 "한시적으로나마 구도심 주민들의 불편을 덜어주기 위한 것일 뿐"이라고 확대해석을 경계했다. 

2011년말 제2차(2012~2021년) 제주국제자유도시종합계획(2012년 1월4일 고시)을 통해 고도완화를 제한(예외규정 폐지)했던 우 도정이 불과 2년도 안돼 건축고도의 틀을 전면적으로 뜯어 고치려는 것에 대해 '선보전 후개발' 원칙을 폐기한게 아니냐는 비판도 나온다.  <제주의소리>

<김성진 기자 / 저작권자ⓒ제주의소리. 무단전재_재배포 금지>